新年首次信贷工作会议:聚焦地产现金流修复,四项行动保优质房企

作者 | 《财经》记者 陈洪杰 编辑 | 袁满  

2023年01月12日 18:30  

本文3629字,约5分钟

会议提出,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,引导优质房企资产负债表回归安全区间

政策频频释放信号,头部房企再迎利好。

2023年1月10日,中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作,其中重点提及了房地产市场。“实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展‘资产激活’‘负债接续’‘权益补充’‘预期提升’四项行动,引导优质房企资产负债表回归安全区间。”上述座谈会称。

同时,监管部门还称,要落实好16条金融支持房地产市场平稳健康发展的政策措施,用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),保持房企信贷、债券等融资渠道稳定,满足行业合理融资需求。

分析人士表示,此次会议属于2023年首次信贷工作会议,但是会议中提及较多的依然是房地产,这说明了房地产是2023年金融信贷投放的重中之重,体现了高层对于房地产融资的重视和支持。“就内容而言,此次会议最大的亮点在于,提出了资产负债表优化的四项行动,资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

房企出现风险之后,在2022年二三季度,监管多次强调“保交楼”,促进金融与房地产正常循环,做好“保交楼、保民生、保稳定”工作,满足房地产市场合理融资需求。

2022年四季度以来,有关房企资产负债表的表述逐渐出现,监管部门已经形成了非常清晰的逻辑线,开始着手保优质房企主体。在2022年11月举行的金融街论坛年会上,证监会主席易会满表示,支持实施改善优质房企资产负债表计划;11月22日,国务院常务会议称,努力改善房地产行业资产负债状况;12月15日,国务院副总理刘鹤指出,正在考虑新的举措,努力改善行业的资产负债状况,引导市场预期和信心回暖;12月16日,中央经济工作会议指出,满足行业合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况。

另外,近期对房地产政策的刺激不仅来自融资端,同在1月10日,住建部称,推动住房公积金业务更加好办易办,努力实现住房公积金在全国范围内无差别受理,同标准办理。近期,深圳允许二手房交易可“带押过户”,推进二手交易繁荣。

“保主体和保项目,就是保鸡和保蛋的问题。如果鸡都没了,光有蛋也不行,好的母鸡也应该保下来。”2023年1月6日,在新华社瞭望智库举行的“第七届新金融论坛”上,浙商资产战略发展部总经理、研究院副院长冯毅表示。

“在前期,政策强调保项目,当下也开始强调保主体,要将保项目和保主体结合,留住比较好的优质市场主体,这样可以发挥市场机制的作用。”银保监会山西监管局党委书记、局长尹江鳌在上述论坛上称。

四项行动保优质房企

1月10日,中国人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会,研究部署落实金融支持稳增长有关工作。会议提出针对具有系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”和“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流。

这四项行动是1月10日进一步刺激房地产市场的核心。其中,资产激活是关键,融资性现金流无法长期背离经营性现金流。“所谓资产激活,其实就是促进销售复苏。居民消费信心弱,置业热情低,尚需要各方积极出台政策,力促房地产市场复苏。我们预计,未来按揭贷款利率仍将持续下降,首次和改善置业的首付款条件将持续优化。”中信证券研究部称。

数据显示,2022年12月,居民中长期消费性贷款环比增长超过1800亿元,住房消费信贷投放较之10月相对低点有了明显改善,但较往年同期仍然下降明显。

严跃进则称,资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活,其包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。

“负债接续和权益补充”被市场解读为:避免企业出现进一步的信用风险,从而陷入恶性循环。政策认识到,部分房企是具有系统重要性的,不能任由其短期资产去化困难发酵为整体风险的。有市场人士预计,未来金融机构,尤其是银行对于房地产的信贷

投放将更加积极,地产股再融资将持续推动。

之前监管部门发布的16条金融措施称,支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期:对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持,促进项目完工交付。

而“预期提升”意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法,尤其是各类金融机构企业。“要不断减少企业违约的风险,同时强化房企销售的目标值,进而促进‘金融-房企-销售市场’等渠道的顺畅。”严跃进称。

需求依然存在,但信心有待恢复

房地产市场是否在2023年迎来转折点,成为市场最关心的问题之一。多位市场人士称,近期出台的这些措施若成功实施,可能会在一定程度上缓解房企的流动性压力,但是,新房销售额的全面复苏仍是房地产市场流动性实现持续向好的关键。

克而瑞研究中心数据显示,行业百强房企在2022年前11月累计业绩规模同比降低42.6%。“2022年,中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力,行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响,市场供求和成交都没有明显转暖的迹象,企业各季度的销售相较往年均表现低迷。”克而瑞研究中心称。

惠誉评级预测,中资房企2023年的经营环境不会有显著改善——该行业的合同销售额或将同比下滑0-5个百分点,意味着全年仅能实现11.5万亿元-12万亿元的销售规模。

“广泛的货币刺激措施助力房地产行业从2008年-2009年和2014年-2015年的两次危机中触底反弹。但中央政府目前坚持的‘房住不炒’原则表明,谨慎而具针对性的政策仍是救市主要途径。”惠誉评级称。

从更长期来看,不少监管和市场人士认为中国房地产还存在较大机会。冯毅表示,从中国的人口规模和城市化程度来看,城市化程度还有很大的空间,未来还有很多人进入城市。居民进入城市就要有房子,中国房地产市场确实还有很大空间。

“现在大家都觉得房地产行业不太好,从实践来看,中国由于国情差异各个地方比较大,结构化也很严重,大城市和经济好的城市房地产目前看其实没有那么太差。”冯毅称。

尹江鳌表示,最新的统计数据,新购房子中三居室的户型,占比在55%,而且逐年还在上升。这说明居民刚性需求和改善的需求是真实存在。

中国人民银行和银保监会也多有提到,要因城施策实施好差别化住房信贷政策,更好支持刚性和改善性住房需求,加大住房租赁金融支持,做好新市民、青年人等住房金融服务,推动加快建立“租购并举”住房制度。

不过,市场整体表现依旧疲软,需要耐心等待预期修复、需求端改善。“其实在目前政策的大力支持下,有些房企在融资方面不再存在较大缺口,而是市场低迷的信心影响其销量。”另有银行人士表示。

工行风险资产经营管理中心总经理周冀平在“第七届新金融论坛”上表示,在过去一年,支持房地产的政策不可谓不多,力度也不可谓也大。但房地产具备强周期性的特征,另外因其重资产的属性,要想实现比较明显的复苏,从目前看还需要一段时间才能出现显著成果。

周冀平称,现在各方面的政策利好是不断地堆积,但有几个问题需要破解:一是关于市场信心的问题,需要政策引导。二是市场上的各类主体去灵活的运用好这些政策,坚持创新的理念、运用创新的工具路径,做一些尝试来恢复房地产市场的活力。

“政府持续动员和加强房企‘保交付’,解决期房交付问题,将更好维护购房者合法权益,提振市场情绪,稳住购房者信心。部分地方政府在‘限购、限贷、限价、限售’等房地产调控政策将做适当的放松,促使刚需型、改善型住房消费需求的提升。在全面落实疫情防控优化措施后,未来政府会把主要精力放在经济社会发展上,国民经济有望企稳回升。提升居民收入、优化分配格局,居民增收是扩大消费的前提,特别对于住房这样的大宗消费,稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑。”1月9日,安永发布报告称。

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