2023年,中国楼市会触底反弹吗?

作者 | 《财经》记者 刘昕 研究员 郑慧 编辑 | 王博  

2023年01月13日 18:15  

本文5332字,约8分钟

短期“V”型反弹较难,更可能是“L”型弱复苏,中长期仍有增长空间

即使一年来放松政策不断,2022年前11个月,中国住宅销售额仍同比下降28.4%。

2022年房地产市场的凄风冷雨是1998年房改后,中国开启住宅商品化以来的第三次。前两次分别出现在2008年、2014年。

2008年楼市萧条主要受全球金融危机影响,当时房企杠杆不高,城市化率是现在的一半,救市政策是四万亿直接投资基建的真金白银。

2014年,市场低迷在于市场出现“结构性过剩”,叠加2013年“新国五条”,以限购、限价、限贷为核心的调控周期开始,导致房价下跌。2014年全国住宅商品房销售额较上一年下跌7.8%。

2015年,借助棚改货币化安置和楼市“去库存”大目标下的多轮放松政策,楼市止跌回暖,开启新一轮上涨。千亿房企数量由2015年的6家增长至2020年的43家。

从导致危机的原因、救市路径来看,2014年的发展规律更有参考价值。2023年,宽松政策会加大力度吗?房地产市场能否复制2014年路径,实现触底反弹?

《财经》记者选取2022年新财富最佳分析师评选中房地产研究领域排名前五位的券商——广发证券、申万宏源证券、海通证券、兴业证券、长江证券的2023年房地产行业投资策略报告,结合业内人士观点,对以上问题做出解答。

同时,《财经》记者也对上百名读者做了楼市调查问卷,展现普通民众视角下的2023年房地产市场。

2023年,楼市更可能是“L”型弱复苏走势

2014年周期性调控之后,2015年底至2016年初,全国大多数城市先后出现了房价和成交量的V型反弹,其主要原因是,市场需求强劲、供给充足、政策宽松。

综合五家券商的分析结果,2023年楼市会微弱复苏,但几乎无法再显2014年调控后的“盛况”。

中性假设下,广发证券、申万宏源证券、长江证券认为2023年销售面积会继续下降,但下降幅度比2022年收窄,分别为-8%、-8%、-3%。海通证券则认为2023年销售面积会同比上升,但上升幅度不大,仅为0.7%。兴业证券认为销售面积短期内有压力,未预测具体数值。(券商一般会对行业经营环境做出乐观、中性、悲观三种假设。例如,广发证券对中性政策的假设是:二线城市应放尽放,存量及增量贷款利率在当年基础上全年平均下调30基点,房价水平基本稳定,停工断贷问题不进一步扩散,疫情对销售的影响基本与2022年相当。)

基于“需求偏弱+供给偏低+政策逐步松”的市场环境,申万宏源认为,2023年地产基本面或呈现“L”型走势,即稳而不强的弱复苏走势。

1、需求偏弱

需求偏弱源于几个方面:经济走弱背景下,居民购买力下降;房价下降背景下,居民购买意愿不强;2022年7月的停工停贷事件影响购房者预期和信心;新冠疫情反复影响了销售恢复。

惠誉博华工商企业部高级分析师王兴萍认为,房地产行业正向循环的起点在于销售端,销售的提升将会带动房地产开发商的投资需求与外部融资增长。购房者目前仍然存在一些担忧,比如能否按时交楼、房价是否会下跌,以及自己未来的收入预期是否稳定等。这些因素都会抑制需求的恢复。

2、供给偏低

申万宏源认为,2023年供给端将对销售形成拖累。供给端分为新增供给和存量供给两方面。

新增供给主要来自新近拿地。中指研究院最新数据显示,2022年300城(见注释)宅地成交规划建筑面积较2020年同比下降46.9%。

2021年集中供地以来,民企拿地意愿下降,城投类公司成为拿地大户。截至2022年7月,城投类公司拿地幅数及拿地面积占比约为38%,但是开工率仅有16%,大量土地并不能转化为有效供给,将显著拖累后续的新增供给。

存量供给方面,截至2022年1月,全国中期库存(已开工未售库存)为12.6亿平方米,去化月数为12.2个月,相较2014年的库存高点,目前中期库存处于低位。

图:中期库存仍处于低位

另外,2021以来出险的52家房企,2021年销售额占行业的比重达28%。这部分出险房企的中期库存短期内难以快速形成有效供给。多重因素叠加之下,供给端的修复异常困难,将对销售形成拖累。

3、政策力度不及上一周期

为了刺激购买需求,政策已经放宽多少?广发证券对此做出量化测算。

广发证券通过对限购、限贷、限价、限售等“四限”政策进行打分来衡量政策力度,在其评分规则下,分数越高代表政策越严格,且市场规模越大的城市占有更大的权重。

表:四限政策评分力度评分规则
表:历史全国四限政策评分及对应政策环境

可以看到,2014年6月至2015年3月,10个月累计下降1797分。而本轮周期,2022年3月至11月,政策得分9个月累计下降508分,政策力度远小于上一轮周期。

若以2016年2月的政策得分926分为下限,2022年初的2255分将有1373分的下降空间。截至2022年底,政策得分累计下降了1373分的四成,这意味着2023年仍有六成以上的政策空间。

但是,瑞银内地/中国香港房地产投资研究部主管林镇鸿认为,剩余的政策空间并非会完全释放。因为政策放开的同时,政府也担心房价上涨。今天中国高线城市的房地产市场仍然存在一个结构性问题,即房价收入比过高,政府自2016年开始提的“房住不炒”就是为了解决这一问题。所以,本轮周期不会通过房价拉动投资性需求,政策放开的力度也不会完全达到2014年周期的水平。

拐点何时出现?

广发证券、海通证券、长江证券认为会出现在2023年的二季度或三季度。

广发证券预测,在中性政策下,商品房销售量价将在2023年二季度持续复苏,并于三季度量价齐升。

海通证券则预测,在中性政策下,2023年的全国销售面积可能达到0.7%。基于2022年的基数效应,2023年全年增速走势前低后高,拐点在二季度。长江证券也认为,2023年需求端有望逐步趋稳,二季度之后可能有实质性变化。

王兴萍表示,2022年末出台的政策,例如金融十六条、三支箭等,对房企的融资端、需求端、供给端都有强力支持,但购房者信心的修复仍然与中国的宏观经济密不可分。惠誉博华预期,2023年上半年,疫情管控的全面放松与多项经济刺激措施的叠加作用,将促使宏观经济面持续复苏向好,从而带来购房者信心的持续恢复,预计2023年年中,房地产行业有望企稳。

事实上,已经有一线城市开始回暖。一位北京链家的房产经纪人告诉《财经》记者,2023年1月1日至5日,北京二手房签约1180单,日均236单,已完成12月签约单量的32%,11月签约单量的30%。2023年的第二个周末,北京市场的回温速度仍在加快,仅周日一天,二手房签约量达到649单。

但北京链家内部也有中层领导在营销群中表示担忧,希望经纪人抓住机会窗口,因为后市如何走,还不好说。

房地产中长期仍有支撑

多家券商报告指出,目前中国房地产市场处于周期底部。长远来看,市场仍有上升空间。

广发证券将市场的长期需求总结为三方面:改善需求,城镇化及区域集约发展带来的需求,人均住房面积提升的需求。此外,申万宏源还提到旧房拆迁带来的更新需求。

根据第七次人口普查数据,我国有28%的住房房龄超过20年,改善需求长期存在。申万宏源认为,自2016年以来,政策一直倾向支持刚性需求,改善型需求则相对从严,这意味着改善需求具有“蓄水池效应”。

以深圳、上海、无锡的商品房住宅成交结构为例,改善型刚需(90平方米-144平方米)加改善需求(144平方米以上)的占比从2011年-2012年的15%、51%、80%逐步提升至目前的69%、65%、86%。申万宏源估算,全国范围内,未来改善需求也将是住宅需求的重要贡献组成,占比达到44.2%。

图:深圳、上海、无锡改善型需求占比持续提升
图:预计未来改善需求将是住宅需求主要贡献组成

城镇化方面,根据统计局数据,2021年末,中国常住人口城镇化率为64.7%,城镇化率增速有所放缓。美国、日本、韩国、俄罗斯等海外主流国家同样经历过城镇化率放缓的过程,这些国家在城镇化率放缓后的10年间,年均城镇化率提升0.86个百分点,参考这一数值,申万宏源预计2030年我国的城镇化率将提升至72.4%。而海外国家的城镇化率终点普遍在80%以上,中国的城镇化率距离这个水平仍有提升空间。

图:主要国家城镇化率静态对比

此外,广发证券认为城镇化只是人口迁移的前期阶段,后期区域集约发展将取代城镇化,人口从低能级城市向高能级城市迁移、城市群的聚集都将带来大量房屋置业、置换需求。

人均住房面积方面,广发证券认为存在区域发展不均的情况。根据第七次人口普查数据,2020年城镇人口人均住房建筑面积全国平均为38.6平方米/人,其中东部36.9平方米/人,西部39平方米/人,东北34.9平方米/人,东部地区的人均面积低于全国平均水平,具备改善空间。

申万宏源将我国的人均住房面积与海外进行对比。海外国家的口径均为实际使用面积,我国的口径为建筑面积,且仅统计家庭户。考虑到集体户的人均住房面积比家庭户更低,并按照85%的得房率(实际使用面积/建筑面积)估算,申万宏源证券预测目前我国实际人均居住使用面积为30.3平方米/人,低于日本的39平方米/人、德国的46平方米/人、瑞士的46.6平方米/人、美国的66.9平方米/人。

图:主要国家人均住房面积对比

根据历史数据,人均住房面积与人均GDP和人均可支配收入呈正相关,随着人均GDP和人均可支配收入的提升,未来人均住房面积也会进一步提升。

另外,海通证券分析了居民端杠杆情况,近10年来,我国居民杠杆率相比美日增长较快,但仍然保有空间。目前政策端已经表达支持住房改善性需求,后阶段只要政策有序引导居民合理杠杆,居民的结构性购买力能够支持行业平稳过度。

图:美日地产危机后的居民杠杆率和中国居民杠杆率情况

此外,申万宏源还提到由旧房拆迁推动的更新需求,其预测,2022年-2030年城市住房更新需求合计27.1亿平方米,年均3亿平方米。

购房者会出手吗?

综合券商报告可以看出,房地产市场中长期需求有支撑,但短期内影响因素众多,居民预期悲观是影响销售回暖的直接原因。那么,购房者究竟如何看2023年的楼市,他们打算出手吗?

为了解答上述问题,《财经》记者向读者发出了2023楼市预期调研。本次调研共收到425份有效答卷,覆盖全国28个省、直辖市及自治区。

其中,约42.6%的受访读者来自一线城市,30岁以下的首次置业主力占比约31.7%,月收入在1.2万以上的占比约55.8%,5000元及以下的占比约11.3%。(受访读者基本情况详见附录)

整体来看,大多数受访读者认为所在城市2023年的房价不会有太大波动。认为房价会下跌的读者(41.35%)略多于认为房价将上涨的读者(34.11%)。

图:受访读者对所在城市2023年房价预期

细分至不同城市能级,可以看到,城市能级越低,预期房价下跌的人数占比越高。

图:不同能级城市受访读者对所在城市2023年房价预期

受访读者中,实际有购房需求的人约占一半(50.6%)。在这些有购房需求的受访者中,预期未来一年内,即2023年实现购房计划的人数占比约26.5%,而预期未来一年后、三年内买房的人数占比较高,约为37.2%。大多数受访者(63.7%)仍计划在三年内完成买房计划。

图:受访读者的购房需求
图:有购房需求的受访者预期购房时间

当前阻碍人们购房的主要因素是什么?对此我们询问了有购房需求,以及无房且不打算买房的读者,邀请他们选出影响因素并排序。结果如下:

图:受访者购房阻碍因素的影响程度综合得分

意料之中的是,“房价太高”综合得分排名第一,仍然是阻碍人们买房的主要因素。与其他因素相比,对开发商暴雷、楼盘烂尾的担忧则显得没那么严重。另外,从受访者的回答来看,当前“无意向城市的购房资格”已经不再是阻碍购房的主要因素。

收入预期不佳及收入降低也是重要的购房阻力。“对未来收入预期较悲观”这一影响因素仅次于房价过高,且得分非常接近,而“近年来收入水平降低”则位列第三。从调研结果来看,有不到40%的受访者预期未来收入会上涨,约33%的受访者认为会维持不变,约27%的读者认为收入会降低。

图:受访读者对未来收入的预期
图:受访读者未来三年配置家庭资产方式的优先级得分

我们的调查显示,未来三年,受访者对家庭资产的计划配置方式更偏保守,首选的方式是储蓄,其次是购买较为稳定的理财产品,而购置房产则不再是优先考虑的投资方向。

附录:

图:受访读者城市分布
图:受访读者年龄分布
图:受访读者月收入分布
图:受访读者婚育状态

注释:300城是指:中指研究院选取的300个热度比较高的城市,包括北京、上海、天津、重庆、哈尔滨、长春、沈阳、呼和浩特、石家庄、乌鲁木齐、兰州、西宁、西安、银川 、郑州、济南、太原、合肥、长沙、武汉、南京、成都、贵阳、昆明、南宁、拉萨、杭州、南昌、广州、福州、海口等。

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