乳山银滩:“海景房5万一套”是噱头,不想变成“海边鹤岗”

作者 | 《中国企业家》记者 李艳艳 编辑 | 周春林  

2023年02月09日 16:57  

本文8559字,约12分钟

这里不是年轻人躺平的“桃花源”,更像是老年人的避暑暂居地。

至今,老李仍对十多年前的看房团盛况记忆犹新。

“夏秋一到,一排排大巴从全国各地驶来乳山,他们带着老年人一路吃喝玩乐,奔向大海,目的地则是银滩的各大楼盘售楼处。”老李是一名出租车司机,身为土生土长的乳山银滩人,他已在这里跑了二十多年。那些年,炒房热潮搅动了所有人的神经,直到后来,一切都冷了。

乳山银滩楼市一直备受关注,最近一次上热搜,还是因为“超低房价”:“二手房均价跌破千元”“海景房一套5万元”。这个价格远不及一些偏远的中西部小县城,甚至被网友戏称为“白菜价”。上热搜的海景房,到底魔幻在哪儿?网友口中的“海边鹤岗”是真的吗?

乳山,属威海下辖县级市,地处青岛、威海、烟台三市衔接腹地,被称为“长寿之乡”。而作为国家级4A景区的银滩,距离乳山市老城区13公里,因空气环境和海岸线吸引着各地游客。在这里,不仅有海鸟和沙滩,还有上百个专门为老年人和旅居人士准备的海景房小区。

在银滩,最显眼的除了带“海”的小区名字,就是房屋中介的店面、门头。以地标建筑“大拇指广场”为圆心,长约21公里、向内陆延伸3公里有余的海岸线范围内,遍布着大小近200个海景房小区。冬日时节,夜幕降临,窗口零星闪出灯光,大部分小区几乎漆黑一片。

走在银滩的马路上,目之所及,房屋中介广告密密麻麻,贴满了小区楼体外墙、民宿广告和公交站牌,甚至道路两侧,还有许多半人高的广告灯箱,据中介透露,“一年费用2400元”。诸如“爱琴海景”这样的大型小区入口,不到20家的底层商业中,13家都是房屋中介。

没人能说清这里有多少小区、楼栋和中介机构,也没人能说清,这里究竟住了多少人。

多位银滩本地房产中介介绍称,银滩房源上万套,常住人口不过四五万,其中外地人近九成,操着东北口音的老人尤其多。不过,由于交通不便,缺乏配套,且大部分小区冬日没有集中供暖,这里入住率极低,“即便夏天,也只有两三成”,成为很多人眼里的“空城”“鬼城”。

据中介及小区居民反馈,最近两三年,乳山新房开盘价格徘徊在8000~13000元/平米,部分楼盘最高触及一万八;与之相比,二手房价格则要惨淡许多,“基本维持在1500~3000元/平米”,最低已破千元。“一些顶层无电梯的精装房,价格还不如十年前。”

那些厌倦了一线城市快节奏生活的年轻人,试图把这里当做回归生活本质的“桃花源”、 暂时逃离压力的“乌托邦”;一些老人则喜欢这里的人少、清净,空气清新,认为确实是适合养老的理想之城。但也有本地人担忧,一座留不住人、没什么产业支撑的小城,未来又在哪里?

5万元的海景房到底在哪里?

乳山银滩的海景房又上热搜了。

不到两天,柳青已经接了不下60次电话,微信消息也接连不断。咨询话题很集中:“二手房均价跌破1000元?5万一套的特价房是真的吗?”

差不多每隔一段时间,关于乳山银滩“5万元一套海景房”的报道就会出现。《中国企业家》搜索发现,此前的2020年9月和2022年8月,网上也有类似内容。甚至有人怀疑:是不是中介故意放出风声,来招揽潜在买主?

45岁的柳青在乳山银滩经营一家房产中介个体门店,作为一位有着15年经验的“老中介”,这次“热搜”让他倍感困扰,“大家只问不买,实在耗费精力,也给我们带来很大困扰。”

更让他无奈的是,大家只看到了那些消息中吸引眼球的数字,而没有看到整体内容。“新闻也说了,‘山东乳山银滩二手房成交均价在2722元/平’,也就是将近3000元/平,这基本就是事实!‘不少海边二手房5万~8万(元)/套’,这个也可以说是有,但只是极个别的。”

哪些房子卖5万~8万元一套?

据柳青所述,一类是电梯北向21~27平米的公寓房,总价便宜,但算下来单价也在3000元以上。另一类就是不带电梯的7楼或8楼阁楼,墙面带斜坡,面积在51~80平米左右,单价在800~1100元,总价在7万~9万元,还有议价空间,“但这种房源不是常有,要碰运气,比如个别房主急售才有”。

热搜和传闻,也让银滩二手房中介李文非常郁闷,“这种噱头的东西,怎么又火了?”据他所知,整个银滩上万套房,总价5万的只有两套,其中一套钥匙在他手里。消息沸腾的这一周,不断有人来问这套房,但没有一个人下单。

李文认为,这些热搜描述的情况对购房者来说并不具备参考价值。“乳山二手房价格确实在下跌,但市场均价在3000元/平方米左右,那些标着‘千元每平’‘5万一套’的房子,要不就是顶层阁楼和车库改的,要不就是套内实际面积非常小,性价比不高。”

尤其是5万一套的房子,李文还记得,自己当初去实地拍摄时发现,套内面积只有十八九平,屋内破破烂烂,地板四处翘起,整体情况还不如毛坯,“业主确实急于出手,但这样的房子怎么住?”李文很气愤,“来问的人是真想买,还是想捡漏?但别忘了,一分钱一分货。”

“5万一套基本见底了,更低价格的,可能都算不上是房子。”对于乳山银滩的低价房消息,乔实说他早就看淡了。2008年起,他在银滩大拇指广场附近经营一家民宿,打理着20多个房间,顺便“兼职”二手房买卖。“一套还不错的70平米靠海精装房,价格在20万左右。”

多年经验告诉他,“不管多贵多便宜,都会有人买。”他入行的2008年,正值乳山银滩房地产市场行情火热,“当时卖得也很火,所以就建了这么多房子”。后来,银滩二手房价历经起伏,近三年由于全国市场不景气,均价跌至两三千,“应该不会再降价了”。

据多位乳山的房产中介反馈,2018年之后,乳山二手房均价长期徘徊在3000元上下。而据58安居客研究院最新数据,乳山银滩2023年1月二手房均价 3296 元/m²,环比上月上涨 0.11% ,同比去年同期下跌 4.87%。

谁买了银滩的房子?

2月初的银滩很冷,很静,一天中大半时间,常常弥漫雾气,夜里气温低至零度以下。

柳华强的“工作”,从每天晚上的7点左右开始。通常他会待在家里“接单”,等手机传来一声“滴滴”后,再驶出自家小区。说是“工作”,“遛弯儿”更形象些。一晚上就跑一两小时,一辆小电动车,围着银滩兜两圈,“钱赚不了几个,主要为了出来散散心,给生活解解闷儿”。

现年65岁的柳华强,年轻时在北京奋斗,经营一家印刷品运输公司。2019年,他把公司交给儿子,搬去三亚,开启“退休”生活。一年后,他又搬来乳山银滩,长住至今。他的房子是在2008年买的,2010年交房。“那时新房房价才三四千,基本也就是现在的二手房价格。”

对于没有太多积蓄、需要养家糊口的本地人来说,同为滴滴司机的老李可没有这样的心情。

老李怀念十年前的楼市热潮。那时,整个银滩人潮汹涌,马路上乌压压全是人,大家都抢着打车,带客的售楼处小姐经常会给客户打车。他的生意也很好,“一个月能跑三四万,还能经常收到小费”。如今,这个数字直接抹去了一个“0”。

如今回看,2008年可以算是乳山银滩楼市的一个重要节点。在老李的印象中,银滩早在2001年左右开始启动大开发;2008年左右,这里的房价开始一路抬升,“那时候的炒房热就跟传销一样,拉人头,搞代理,乳山当地很多人‘暴富’了,路上停的都是各种豪车。”

20年前,老李结束了在韩国打工的日子,回到家乡银滩,却找不到什么工作,瞅着看房团的人潮,他开始跑出租。2008年起,一辆辆载着看房人的大巴车,挤满了马路和售楼处,“乳山这边二十来岁的年轻姑娘和小伙儿,几乎都被找来卖房子”。

有时,车上的乘客会问起他乳山的房价,中介朝他使个眼色,他便心领神会,或是把价格往高了说,或是跟中介打打配合。下车时,中介也会大方甩下几张整数钱,“不用找了”。老李打心里觉得,这些人买了房子,也许还会长久留下来,对银滩的未来倒也是件好事。

“免费旅游、包吃包住,交200块,带你玩遍乳山。”十几年来,乳山看房团这一营销套路对许多老年人屡试不爽。全国很多人来银滩买房,但潜藏的问题是,当时银滩的定位只是“旅游度假区”,并非按照城市规划建设,学校、医院、商业等配套,与房地产规模始终不匹配。

2010年以后,随着海景房泡沫破碎,大量二手房涌入市场。第三方房产服务平台“安居客”数据显示,2011年乳山二手房均价曾达3600元/平米,到2015年一度降至2700多元,2018年攀升至近4500元/平米。在房价上涨的年景,一些中介通过低买高卖,一套房可赚上万元。

庞志的父母家住北京朝阳,2012年以不到20万元的价格在银滩买了一套海景房。起因是他母亲的朋友两年前先入手的,老两口实地考察后,看他们住得还不错,于是也动了心。

便宜的背后:没有供暖入住率低

“价格是真便宜,也就能当个旅游房住住。”69岁的孙大爷在银滩一个中档大型社区做门卫,平时负责登记小区出入人口。他在银滩工作了大半辈子,在这个小区工作了13年,眼瞅着小区从一片泛着水光的芦苇塘,变成一块望不到边的工地,再到一栋栋高耸的房子。

但来此长年定居的老人并不多。

“可以理解(他们),虽然这里空气、环境都很好,但冬天确实比较冷。”孙大爷说。下午4点,在他值班的小屋里,半人高的电热扇烧得火红,呼呼冒着热气。庞志的父母也是每年夏天来银滩避暑,冬天则去西双版纳居住——那是另一处被热炒起来的过冬地域。

据多位中介了解,包括山水人家、维利亚、山海明圣、颐和花园在内,在银滩有集中供暖的小区只有5到8个。“每年供暖公司会提前找居民问卷,确定供暖比例,确定这一年是否供暖,但楼里往往也没几个人。”目前,绝大多数小区主要靠燃气壁挂炉、空调、电热毯取暖。

冬季是银滩的旅游淡季。乔实经常能看到网上关于银滩的吐槽,他不认可那些“鬼城”“空城”的评价。“十多年前,就有报道说乳山是‘鬼城’,那是他们冬天来的,其实夏天的人非常多,‘五一’后,人陆陆续续就都回来了。”

每年4月底,随着气温回升,沉睡近半年的银滩开始苏醒。时至盛夏,来此旅游居住的人一度可触及30万,“现在也就不到五分之一”。在中介小张的印象中,即便是游客数量最为火爆的夏季,银滩区域住宅的真实入住率也就稍稍超过两成。

“这里非常适合自由职业者‘躺平’和老年人养老。”67岁的老江说。不同于很多买房定居的老人,他在银滩这边租房3年了,从没想在银滩买房。“租房多实惠,一年三四千就行了。”来这儿第一年,老江跟朋友租了一个住宅小区一层车库,“一年不到两千,足够住了”。

银滩也给年轻人的生活方式带来了更多想象。受制于一线城市高消费、高压力的工作生活,一些外地年轻人来房价低的银滩“躺平”,烧烤、赶集,过起没有时间表的隐居生活。外卖、买菜等互联网生活方式已在银滩普及,但时间不定,品类单一,便利性远不及一线城市。

“这里真不适合年轻人。”69岁的本地居民老范再三叮嘱,他不理解那些年轻人来此“躺平”的原因,“这里没有任何精神生活,也没有娱乐活动,连电影院都没有,年轻人真受得了?”他希望年轻人尽快从梦中醒来,清醒面对真实的生活。

“元宵节快乐,快乐很重要。”一位老人举杯祝福。元宵节当天中午,四个老人聚在王冕的餐馆喝酒。

13年过去了,东北人王冕的东北菜馆生意越做越大,门店扩到两家,店面紧挨着,都在大拇指广场附近。他也在这边结婚生子,一家人的房子买在了餐馆对面。他说,自己现在已经在这边扎根了。“这里安静、清静又干净,时间长了,如果去城里,我还真的觉得很不适应。”

作为同样来银滩居住13年的徐州人,柳华强早已习惯这里的宁静。年轻时,他常年在外推销运输印刷品,嗓子不好,这是他决定要来乳山生活的重要原因。为了打发时间,很多老人都会出来干点儿零工,很多人开“蹦蹦(老年代步车)”,有的老人还会帮当地人收拾海蛎壳。

至于大海,柳华强早就看腻了。“时间长了,什么海不海的,也就那样。”

库存的二手房和淤积的中介

“走,去看房。”忙完午饭,老板娘王丽招呼着餐饮店里的员工,打算一起出门遛弯儿。老板王冕关注到了最近银滩低价房的热搜。他强调,身边很多人在做二手房中介生意,但他从来不碰,“这两年,银滩房价一直都不高,主要还是市场大环境不好”。

多位中介人士表示,目前银滩二手房市场上流通的房子,基本都是10年前所建。小区外墙大都斑驳,管道多有锈迹,许多带庭院的房子,院内荒草丛生,鲜有打理。由于入住率低,写着“到访不遇”的通知单几乎随处可见。而乳山本地居民基本集中在老城区生活。

刚刚过去的1月份,李文成功签约了7套房,“这是销冠的业绩”。在他的经验中,很多来银滩看房的人,一般都会提前跟中介要图片、视频等相关信息了解,先筛一波,现场看完房当天直接签。这样的情形多存在于二手房市场。“这里的中介,基本也都不做一手新房。”

目前,银滩区域内新房不多,“有的是早年烂尾楼被收购后重启建设,或是早年积压地块的开发,这些新房集中在金鼎等少数本地开发商手里。”李文说,这类房子,一是价格相对较高,单价普遍在8000~10000元/平米;另外,买了也不好出手,“二手房价格摆在这儿了。”

多位在银滩本地生活超过十年的老人提醒,这些类似“杀猪盘”的新房,“千万别买”。在银滩,不买新房早已成为本地人的常识。就算二手房买卖,也有很多“猫腻”,比如不带电梯的顶层、次顶层,几乎没有本地人买,1、2层则容易返潮,而最好的3层位置,价格最高。

在银滩二手房交易中,“夫妻店”模式的房产中介扮演了重要角色。据李文透露,一些全国知名的房产经纪品牌,除了单个门店偶有出现,基本很难在此扩张。银滩本地二手房转手生意,一般都被各自小区门口的职业中介握在手里,也很少有业主个人之间的交易案例。

“我们每天都在小区转悠,信息互通有无,保证没有漏网之鱼。”李文说。那么,银滩有多少家房产中介?作为本地人,张欢在乳山干了十多年中介,据他了解,这三年来,因为疫情和市场大环境影响,本地中介品牌数量从高峰时的1200多家,折半到如今的不到600家。

张强从小在银滩本地长大,开了二十多年的出租车,他拉过无数带客户看房的中介,也拉过无数或来维权、或来甩房的业主。房地产泡沫破碎后,冲动的投资客加速离场。很多时候,为了出清避险,或是对当地房产特性后知后觉,业主往往处于交易弱势,只能自食苦果。

“有的业主着急甩手,只能被中介压价收购,有的亏损比例将近一半,但这套房可能后期又会被中介高价卖出。比如,你买房时,处于顶层7层的阁楼一般都是随6楼附送的,但在中介这里,稍加装修,就能以低于市场半价的价格,把7层直接卖掉,中间还能继续赚钱。”

他听闻,去年底有一场经纪人服务规范相关的大会,乳山这边出席了近5000人,“这还没算那些没有品牌的小中介和黑中介。”张强说,“银滩的中介实在太多了,就像这里多得数不清的房子,都该整治一下。按我说,房子应该铲掉三分之二,不然,除了房子,我们还剩什么?”

银滩的未来在哪里?

在当地人眼中,银滩清净质朴,未被商业气息过度浸染。为了保护当地环境这张“金字招牌”,银滩附近没有任何重型工业。不过,包括老李在内的许多当地人,他们的家庭命运正站在十字路口。老李说,他的儿子正在上大学,跟他的同乡同学一样,“毕业后不会回来了”。

在银滩当地房地产中介群体中,李文相对比较年轻。他是个活泼健谈的“90后”,2015年专科毕业后,先是出国打工,后又回国找工作。提及为什么干房产中介,李文说,“主要是收入比较可观。”另外,“家乡这边也没什么太合适的工作机会”。

喜欢银滩的人们如候鸟一般,在夏天光顾时蜂拥而至,又在冬季到来之前陆续离开。在银滩,除了经营旅游度假民宿和倒腾二手房,乔实想不到在银滩还能做什么工作。“在这儿工作的本地人,除了干房产销售,就是进一些加工厂,要不就是干网络主播,带货海鲜。”

对于“魔幻”的银滩楼市,乳山官方一直在极力扭转局面。2014年起,乳山停止了银滩区域的新地块出让。2016年,乳山明确提出,要“加快房地产市场差异化去库存进程”;2020年底,官方又表态称,“在后续房屋交易和去库存方面,地方政府也会有新的引导政策。”

新年刚过,“海边鹤岗”的声音又在银滩起伏。乔实觉得有些荒谬。“鹤岗跟我们这儿没法比,鹤岗那边是没人了,但我们这边是旅游度假城市,人们买房不是为了在这常住,而是有时间来住一住。老年人非常认可这个地方,空气好,身体有疾病的人,在这儿待着非常好。”

在58安居客研究院院长张波看来,乳山的低房价困境,短期无解。“鹤岗是由于资源性产业萎缩,导致大量人口流失产生的房屋空置。而乳山是房地产过度开发,并没有吸引到实际人口,导致房屋空置。市场上过大的供给量和不断萎缩的需求,导致乳山海景房市场很难出现热度上扬。”张波说。

此外,张波认为,乳山本身的确具备一定的度假养生资源,但国内并不缺乏有海景和养生度假资源的城市,单用旅居来吸引人群,本身就存在一定问题。同时,由于乳山的气候特征,冬季的居住体验并不良好,相比于海南、厦门、珠海等南方沿海城市来说,这是个明显短板。

“要想推动乳山房地产市场走上正轨,单一的旅游度假模式并不能承担这一重任。长期来看,乳山应该更多发展产业配套,通过产业拉动更多人口流入,产城融合,宜居宜业,同时兼顾旅游资源,或许更有利于闲置房产的去化以及城市未来长期发展。”张波称。

眼下,李文最期待的,就是莱荣高铁乳山南站赶紧开通。“听说年底就开通了,那时候,这里的二手房价格兴许能带起来。”整理民宿2022年的业绩乔实也发现,疫情缓解后的这个冬天,来玩的人比往年多很多。“往年基本都是暑假才上人,今年大年三十都有人来。”

清早7点刚过,天空擦亮,太阳吐着薄薄的雾气,若隐若现。闪着冰霜的荒草上,一个老人踱步走进村庄,后面追着一只黑狗。不远处的马路,出租车司机老李正等待今天的第一位乘客。这些年,过惯了冷清日子,一个路程70公里的“大单”,让他分外高兴。

在这座山东东部的海滨小城里,地产开发不休不眠。爱琴海景小区的50多栋楼中,仍有两栋高层正在建设。小区马路对面,一座新房售楼处也已伫立许久。更远处,几栋围着绿色防尘布的楼栋高耸在晨光中,巨大的广告牌上写着:“选择了乳山,选择了未来。”

(应采访对象要求,文中所涉部分人物为化名)

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