作为国民经济的支柱性产业，房地产行业既关乎民生大计，又关乎经济发展，每年都是两会关注的焦点之一。
3月5日，国务院总理李克强在政府工作报告中简述今年工作重点时提出，“加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”70多个字，定调2023年房地产工作，即促消费、防风险、保民生三大任务。
今年恰逢两会代表换届之年，虽然恒大、世茂、富力、中南建设、阳光城等创始人退出两会舞台，不过依然有来自地产、金融、科技、高校等各领域的代表委员从服务、装修、养老等方向提出建议提振住房消费，以及扩容融资支持名单和拓宽融资渠道，变革房地产相关制度，设立新市民住房保障基金等促进行业平稳健康发展。
提振住房消费 服务、装修、养老将是发力点
2022年底的中央经济会议，将“着力扩大国内需求”作为2023年经济稳增长的首要任务，而在今年的政府工作报告中，单独提及了“支持刚性和改善性住房需求”，可见提振住房消费已成当下政府工作重点。
值得一提的是，近期从中央到地方鼓励和支持住房消费的财政、税收、信贷政策频出。不过，全国政协委员、北京国家会计学院教授秦荣生发现，住房消费过程中仍存在审批程序不便、信息不对称、资金不安全等问题。因此，他向大会递交了《优化住房交易服务，提振住房消费》的提案，建议建立住房消费市场信息公开制度，健全住房消费交易资金监管体系，建设住房交易一体化政务服务系统，提高消费积极性和便利性。
在优化服务的同时，全国政协委员、申万宏源证券研究所首席经济学家杨成长则关注到了存量住房居家改善将是激活消费市场的关键所在。对此，在他的提案中涉及五大鼓励举措，包括鼓励北上广等城市加快推进旧城改造、社区更新及居家装潢的一体化发展、鼓励相邻或周边小区联合推进小区改造和装潢、鼓励装修公司推出社区居家装潢菜单、鼓励采购补贴和减税优惠、鼓励金融机构提供融资支持。
此外，养老需求消费也成为代表委员关注的重点。在全国政协委员、南方科技大学副校长金李看来，对标成熟市场，我国基本养老需求尚未被充分满足，而养老产业可拉动养老地产、养老金融、医疗、保健等，且部分空置房转为养老地产，将加快房地产领域错配资源的吸收和重新配置。因此金李建议，制定养老产业顶层设计，培育龙头企业。
“恢复和扩大消费，首先要恢复和增加收入，特别是居民可支配收入。”全国政协委员、中国国务院发展研究中心原党组书记马建堂表示，另外要把中国人口总量稳住，增加育龄妇女、孕产妇、婴幼儿的消费需求。与此类似，全国人大代表、清华大学五道口金融学院副院长田轩也提及，提振消费要针对性地缓解教育、医疗、托育、养老、住房等压力。
除上述举措外，全国政协委员、步步高集团董事长王填建议将商场、购物中心等消费类基础设施入池公募REITs，帮助企业降低资产负债率并改善优化居民的投资结构。另外，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强建议，将土地出让收入5%以上用作房屋养老金，从而保障人民群众居住安全。全国政协委员新鸿基地产执行董事郭基辉建议，港人可内地按揭购买公寓、商铺等。
防风险仍是重点 融资环境成为热门议题
今年两会政府工作报告明确了2023年八项重点工作，其中有两项和房地产直接相关，一项是上文提及的促需求，另一项就是防风险，而后者则是首次写进政府工作报告。作为资金密集型行业，房地产行业对金融依赖性较强，部分房企出现的风险归根到底是资金链断裂的问题，因此今年两会支持房企融资成为热点议题。
从“金融16条”到“四支箭”，目前中央层面对优质房企的融资支持为房地产市场平稳健康发展创造了良好的政策环境。不过，多位代表委员指出，民营企业融资难、融资贵，以及容易受外部因素影响，遇到资金链压力、流动性不足、成本上涨等问题，依然是制约其发展壮大的重点难题。另外，相关政策的协同性和联动性不强也影响政策落地成效。
那么，该如何化解房地产行业风险，进一步支持房企合理融资？全国政协委员、禹洲集团创始人林龙安建议，在实际风险可控的范围内将民企列入白名单，并将优质民企加入可增信名单，让其能够在公开市场发债。同时，全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议，相关部门及金融机构应给予房企同等的融资待遇，以及持续推出REITs试点、金融ABS等产品。
除支持房企融资外，人工智能在房地产领域的应用也是代表委员近两年热点议题，今年也不例外。其中，姚劲波建议，要加速数智化落地，通过大数据精准匹配房源与消费者需求，并将数字化营销延伸至物业服务等，创造新的盈利模式。另外，林龙安从完善人工智能标准体系、加快建设人工智能先锋城市等角度为促进人工智能和实体经济深度融合建言献策。
部分代表委员还从变革制度方面给予了建议。全国人大代表、荣华控股企业集团董事长崔荣华认为，破解民企融资难问题关键就在建立跨中央和地方、跨政府各相关部门的常态化协同工作机制。全国政协委员、安徽省律师协会监事长周世虹提出提高房地产市场开发资质等准入门槛，组建保障住房供给和需求的专业银行等建议。全国政协委员、明宇实业集团有限公司董事长张建明建议，在逐步推行现售制的同时择机开征房地产税，从根本上使地方政府逐步摆脱对土地财政的过度依赖。
保障性租赁住房建设成趋势 房产市场有望企稳回升
住建部在今年初的工作会议上提出，要以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。同时，今年的政府工作报告也提出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。而在此前，地方性工作报告中已多次提及保障性住房目标和进度。
在全国政协委员、明宇实业集团有限公司董事长张建明看来，应将“人人有房居”而非“人人有房产”作为政策导向，加快完善保障性住房建设和商品房市场化“双轨制”体系，对保障性住房的建设比例、指标和进度进行量化，放宽保障性租赁住房供给主体的门槛。同时，全国政协委员，中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌建议，设立新市民住房保障基金，为中低收入群体提供保障房。
亿翰智库报告指出，保障性租赁住房将成为大势所趋，未来也需推进金融端配套、土地端政策倾斜、租购同权等配套政策。“若3-4亿的新市民、年轻人，能在就业地城市扎根下来，享受城市公共服务，不管是内需、消费引擎，还是地产可持续发展，都是巨大的动力。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
“稳住房地产，一方面是大力支持刚性和改善性的住房需求，另一方面要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人、新市民的住房困难问题。”3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国两会第二场“部长通道”上表示。
此外，倪虹进一步称，其对房地产市场企稳回升充满信心。这份信心来源于近期房地产在复工率和成交量上的同步提升，房价结束13个月负增长让市场回暖预期提升，以及各类支持购房政策的落地见效。不过，她强调，期望中的企稳回升，是靠“房子是用来住的，不是用来炒的”定位以及大力支持刚性和改善性住房需求、防止市场大起大落、促进行业高质量发展换来的。
对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，在市场情绪逐渐修复下，热点城市的政策或将进入观望期，对于仍处于调整阶段的城市和区域，仍会有增量优化政策出台。不过对于2023年房地产市场，整体仍为“托而不举”，针对投资需求仍处于严格监管状态。另外，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是新政出台的着力方向。
