如何从规模增长步入有质量增长，贝壳已经给出解题思路。3月16日，贝壳(NYSE:BEKE；HKEX:2423)发布2022年财报显示，全年成交额2.61万亿元，实现营收607亿元。其中，Q4公司营收超业绩指引上限，净利实现转正为3.72亿元，并且家装家居交易额逆市同比提升三成，租房在管规模突破12万间。
“这一轮市场波动是平台经历的第一次大考，我们也交出了盈利能力比以往更稳定、能力更广泛的答卷。”贝壳联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东在业绩电话会上表示，中介行业需要提升单店和单人的效率，要做追涨杀跌的反作用力，而不是过去粗放拓展规模的方式。
关于未来，贝壳管理层表示，公司将继续回归经营本质，打翻身仗、挣效益钱，并继续严控风险，平衡效率、回款和规模增长的关系。
在业内人士看来，去年以来，贝壳通过一系列深化运营、降本增效等举措的落地，使贝壳获得了更稳定的盈利能力。同时，该公司一、二赛道的协同效应愈发明显，也证明其一体（房产交易）两翼（家装+租赁）战略的前瞻性和正确性。
家装家居业务成新增长极 “一体两翼”战略初步成型
2022年，是房企行业最为难熬的一年，销售承压已是房地产行业的普遍现象。不过，在贝壳的财报中，能明显看到业绩转好迹象以及业务结构提前调整带来的机会。
过去的一年，虽然贝壳全年成交额(GTV)同比下降超三成至2.61万亿元，尤其新房业务成交额下降显著，但其家装业务GTV同比大幅提升超三成，另外存量房业务和包括租赁在内的新兴业务GTV Q4同比均由跌转涨。
企业销售额的剧烈波动多数会对利润造成巨大冲击，但贝壳将其影响控制在了一定范畴，并在Q4实现反击。去年，贝壳全年营收降至607亿元，但降幅小于上述销售额下降幅度，且Q4公司营收超业绩指引上限，净利润实现转正为3.72亿元。
受贡献利润率相对较高的存量房及家装家居业务收入占比提升等因素影响，贝壳全年毛利率同比从2021年的19.6%提升至2022年的22.7%，其中Q4毛利率已升至24%。此外，公司现金流充裕，截至2022年末，手握现金及现金等价物、受限资金和短期投资共计611亿元，接近流动负债的两倍。
这一轮市场波动被彭永东看作是平台经历的第一次大考，但基于提前做好了战略调整，依然交出了一份盈利稳定的答卷。“2021年年中开始，房地产市场步入下行周期，但我们看到了后续市场复苏的机会，并在内部开启了一体两翼战略，由规模扩张向有质量的发展转型，因此平台能够接受得住市场挑战。”彭永东表示。
在国金证券分析师杜昊旻看来，2022年全国新房和二手房销售额均处于下滑状态，而贝壳实现了利润率的逆势提升，这体现了公司较强的穿越短期波动的经营能力。同时，家装家居业务高速增长，公司一二赛道的协同效应愈发明显，也证明其战略的前瞻性和正确性。
一二赛道实现联动 提质增效穿越市场周期
随着房地产逐步迈入存量房时代，存量房业务在中介公司地位越来越重要，相应举措也更多。去年，贝壳持续推进大店策略，帮助超3000家门店合并，并通过花桥学堂等培训加强店东的职业化水平。另外，贝壳还重构了平台二手商机的分配机制，经纪人被匹配到熟悉房源的比例提升10%，作业效率也随之提升。
受房企流动性压力影响，新房交易和回款风险也较为突出。因此，贝壳在去年迭代了开发商风险评估体系，国有房企销售占比提升至Q4的45%。同时，其还推行了开发商预付佣模式，预付佣占总佣金比例由第一季度的20%提升至Q4的44%，相关风险有所降低。
不仅如此，作为一边连接C端，一边连接B端的服务平台，生态治理仍是公司管理“重头戏”。2022年，贝壳持续推进了存量和新房业务生态治理，打击飞单、泄露客户隐私、截客和洗客等行为，激励多方对违规行为监督举报。经过上述努力，贝壳平台经纪人流失率、合作效率以及客户满意度都获得了改善。
除第一赛道外，贝壳也在第二赛道上持续发力。一方面，贝壳去年融合圣都和被窝体系并迭代了相关系统，实现整装和家具零售作业流程线上化。另一方面，作为成都首批纳入的保租房运营服务企业,贝壳已为成都超1700位保租房业主和租户提供服务，总在管规模突破12万间。此外，贝壳还在培训、绩效等方面促进以一二赛道业务协同，从而提高获客和转化。
在全线业务迭代进化、效率提升的同时，去年贝壳营业成本同比下降近三成，三费绝对值降至2019年的水平，平台门店和经纪人数量均有所收缩，降成本效果显著。
在彭永东看来，行业需要提升单店和单人的效率，去实现经纪人收入的提升，而不是过去粗放拓展规模的方式。因此，今年该公司没有扩张门店和规模的打算，主要侧重点依然在降本增效上。
稳健经营回归本质 市场回暖迎来新发展机遇
对于未来走势，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛认为，近期交易量回弹显示了房产需求端巨大的弹性，短期回弹中必定有常态化交易需求的正常释放，也有疫情下累积的置业需求回补，以及部分客户需求提前释放。但短期市场永远具有不确定性，过度乐观和悲观都不可取，长期看市场会回归均值。
面对现在正在回暖的市场，彭永东表示，公司会践行中性的市场观。“作为居住产业数字化服务平台，作为职业的经纪人，要坚持做追涨杀跌的反作用力，客观、理性、多维度地评价市场，不放大焦虑让市场更平稳。”他说道。
中性市场观即市场虽有周期，交易会在短期内“隐藏”，但却不会在长期内消失。为了在中性的市场观中寻找机遇并保障安全，贝壳方面表示，本轮调整给公司存量房业务带来新增长机会，公司将因城施策进行发展。新房业务方面，延续去年的高标准严要求，不会主动放弃风控。
徐涛进一步介绍称，对公司业绩贡献良好的北京等城市继续探索如中高端、原郊区县等细分领域的机会；在规模仍有较大提升空间的上海等城市，将投入品牌、品质等一系列建设，拓展当地业务。而其他竞争激烈且空间有限的城市，则专注修炼内功，不以市占率和规模取胜。另外，新房也不会牺牲经纪人的回款安全去扩展规模，而是基于新风险评估去合作。
此外，有关家装业务未来发展方向，贝壳称不会追求快速扩张，而是将提升服务标准、线上体验、供应链系统等各种能力和效率作为发展前提，目标是在3年内把若干重点城市打造成标杆，此后在进行全国复制和推广。
徐涛指出，2023年对于公司稳健经营、资源合理分配和盈利能力都提出了更高的要求。贝壳将继续回归经营本质，打翻身仗、挣效益钱，并严控风险，平衡效率、回款和规模增长的关系。中信证券报告指出，贝壳依托一赛道基础设施，以整体家装为入口，以家居为未来盈利载体，此盈利模型初期艰难，但前途可期。
