“2022年，房地产行业经历了不平凡的一年，行业发展逻辑发生了根本性变化。”4月4日，保利发展(600048.SH)董事长刘平在2022年公司业绩说明会上表示，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期，总体将表现出“趋势修复、结构优化、动能转换”的新特征。
然而，转型阵痛不仅体现在不少房企交出了亏损成绩单，头部房企也有利润下滑的烦恼。根据近日保利发展发布的财报显示，去年公司完成销售额"重回行业前三"的目标位列第二，但公司营收、利润分别为2810.17亿元、183.47亿元，分别同比下降1.37%、33.01%，即营收利润双降的同时净利润降幅超营收，且降幅较去年同期均有所扩大。
对此，保利发展方面介绍称，公司利润下滑主要因为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降有关。数据显示，去年其毛利率为22.01%，同比下降4.79个百分点。不包括海外市场在内的国内各片区毛利率均出现下滑，其中华东片区降至18.55%为各区最低水平，东北和华北片区毛利率虽在20%以上但减少较多达9.45个百分点和8.22个百分点。
除毛利率和投资收益下降外，《财经》新媒体记者注意到，去年保利发展计提资产减值损失11.56亿元，较2021年增加12.51亿元，其中存货跌价损失8.86亿元，包括以广州、成都、厦门、济南、大连等核心城市为主营区域的公司存货，不过存在部分项目此前土地溢价率较高或者位于非核心城区。
近些年，保利发展拿地重心转向一二线，但去年拿地逻辑生变。2021年，保利发展支出1857亿元拓展了145个项目，楼面地价为6821元/㎡，而在2022年，公司花费1613亿元共拓展91个项目，楼面价升至15000元/㎡，同比增长119.9%。同时，去年公司38个核心城市的拓展金额占比从不到90%升至98%，住宅类型占比提升8个百分点至93%。
这意味着，公司拿地更聚焦高能级确定的住宅市场，但也伴随回归核心区位溢价率较高或触顶的情况。如去年，保利发展以约15.46亿元拿下东莞一宗住宅、商服用地，溢价率触顶达了14.9%，成交楼面价19903元/㎡，南京二轮供地保利78.4亿斩获3宗地，其中一宗地溢价率11%，楼面价为20953元/㎡，今年保利发展依然活跃在各大核心城市的土拍现场。
有关今年是否有减值计划以及毛利、销售等目标，保利发展总经理周东利表示，公司每年对资产进行压力测试，后续减值情况还需结合市场情况进行观察。同时，有关毛利和销售目标等具体经营预算指标需结合市场变化、经营活动进行落实，后续将根据实际情况进行披露。
“不过，城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、程度更好，而三四线城市依然处于弱势，公司拿地也倾向前者。”周东利认为，虽然如今一线高能级城市竞争激烈，但公司资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍，另外公司也是优质的项目合作对象，增加了参与热点项目的机会。
同时，据刘平介绍，今年公司将继续看好新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会，聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群，具体投资完成情况将结合市场回暖及政府推地情况动态安排，争取保持充足的高质量资源储备。
不容忽视的是，近期房地产销售回暖，市场呈现复苏态势，在刘平看来，这主要受宏观政策优化、购房者预期边际改善、积压需求集中释放等多重作用影响，但市场复苏情况仍需进一步观察。
“中长期来看，支撑房地产行业持续向好的基本面没有改变，不过市场对房企的专业能力提出更高，对城市的深耕、市场的理解、项目的运营管理成为企业的基本功。” 刘平表示，未来公司将通过产品、成本、开发、配套服务、品牌信用等系统化的提升，提高发展质量，并积极探索新发展模式。
