在5月6日举行的“2023清华五道口首席经济学家论坛”上，摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示，这一轮复苏跟以往不太一样，是以消费修复、低水平消费和服务业修复引领的，未来一两年内，我们不需要太担心短期的经济表现，但需要担心未来几年经济复苏的可持续性。
去年房地产新房销售下跌接近30%，新房开工跌了40%。在这个基础上，今年我们认为会是低位企稳，反弹的可能性仍然非常小，整个市场可能更多是在低位寻找新的平衡点这么一个基准情形。
政府和地方平台融资的压力，可能会成为未来工作压力的一个重心。如果在处置地方政府债务问题时不采取一些迅速、多方的一些动作，很有可能出现地方政府债务的长期、不停置换，如果投资效率低的现象得不到根本解决，地方政府的债务可能最终会成为中国经济正常发展的一个非常重要的阻力。
以下为朱海斌在5月6日“2023清华五道口首席经济学家论坛”上的部分发言实录：
我先谈一谈对中国宏观经济的判断。
在全球经济增速下落的过中，中国是非常重要的对冲力量，中国的贡献可能能达到1/3或者40%。4.5%的同比增速是超市场预期的，从全年来看，各家5%以上是共识，我们可能更乐观，对二季度的判断会回到同比80%以上，中国在全球处于非同步的状态，跟中国主要的政策调整，尤其是疫后重启，包括在一些重点领域，比如说房地产政策，平台经济政策，政策纠偏的复苏和反弹有关。我们首先要注意到中国跟全球，尤其是欧美日经济体，今年无论在经济增长还是在通胀，或者在政策的选择是同步的。
第二点，从目前中国宏观经济来看，这一轮复苏跟以往并不太一样，更多的是以消费修复，低水平消费和服务业修复引领的，今年下半年或者未来一两年目前我们不需要太担心短期的经济表现，我们需要担心未来几年经济复苏的可持续性。比如说民间投资疲弱，结构性失业问题，年轻大学生失业问题仍然非常严重，包括一季度超预期两个主要领域，一个是出口，一个是房地产行业底部起稳在未来是否能一直持续，我想也包括一季度从宏观政策，无论从财政还是货币政策，一季度历史新高能不能继续持续，这对我们对未来整个复苏的可持续性判断应该都有非常大的影响。
我刚才列了很多问题，时间关系，接下来我就重点谈一个问题，谈中国房地产市场。房地产市场刚才讲到在今年一季度整个宏观数据超预期的大背景下，房地产整个行业率先在一些主要指标上进入底部企稳，这应该说是一季度的宏观数据诸多利好的其中非常重要的部分。从政策来讲，去年11月份出台了房地产16条，对房地产开发商的融资条件有了非常明显的改善。去年12月份以后中国迅速调整防疫政策，在今年年初，春节前后进入了疫后重启的模式。从房地产市场主要指标来看，2、3月份房价开始出现环比上升，底部企稳，新房销售也是从底部开始出现明显回升。房地产投资下降的速度，去年全年下降10%，去年四季度两位数下跌，今年一季度房地产投资下降幅度跌了6%左右，这对经济的下拉明显缩小，所以这是我们看到最近几个月房地产市场一些比较令人鼓舞的信号。
同时我们需要看到房地产目前分化仍然非常明显，第一个是房地产市场的数据分化，我们刚才提到新房销售和房价已经出现了回稳的信号，但是另外两个指标，一个是新房开工，第二个是土地出让仍然非常低迷，今年一季度，跟去年同期做对比，新房销售持平，但是新房开工下跌18%，土地出让金跟去年一季度同比下跌了27%。所以这个在主要指标上出现具体的分化，应该说对接下来房地产市场怎么走势是非常重要的问题，当然这中间有可能从乐观的角度讲，有可能是房地产本身在周期性翻转，各种主要指标之间有先后次序的问题，销售数据首先会转好，慢慢到土地出让和新房开工上，另外的可能性，从市场的反映来讲，有可能土地出让金的下跌和新房开工的下跌更多是结构型的下跌，所以这是我刚才要讲的第一个分化，主要市场数据之间的分化。
第二个是房地产市场在各个城市和细分市场之间的分化，这也反映在目前房地产因城施策的对应。第三个是房地产企业，尤其在国企和民营开发商的分发，从今年2、3月份的数据看，新房销售普遍好转，但是主要体现在国企开发商销售，同比增加了70%，民企开发商，出险开发商同比销售2、3月份下跌40%左右，相对稳健的开发商只是持平。国企和民企之间的开发商数据分化也是非常严重。
这几个分化对未来房地产市场的基本判断可能会有比较大的影响。去年房地产新房销售下跌接近30%，新房开工跌了40%。在这个基础上，今年我们认为会是低位企稳，反弹的可能性仍然非常小，整个市场可能更多是在低位寻找新的平衡点这么一个基准情形。
当然从原因上来讲，这一轮虽然在去年11月份房地产政策有非常大的调整，但是在房住不炒总基调的前提下，我们很难重复像2015年、2016年比较大规模的房产刺激政策，取消了限购政策，央行通过PSL定向结构性政策对棚改提供货币化补贴，在直接货币市场上创造了需求，从事后看，2015年、20216年PSL的需求把未来房地产很多需求前置，并且影响到最近几年房地产基本面的原因。
另外更重要的，最近几年房地产市场上出现的下跌，并不仅仅是政策收紧之后周期性的下调，更多反映的是在房地产市场2017年前后已经进入结构下行的通道。从总体的商品房市场的需求来讲，我们认为在2017年就已经达到高点，之后进入了结构性下行通道。过去两年主要指标的下降更多的是回到均衡水平上，所以在结构性下行趋势仍然延续的过程中，我们很难期待房地产市场像以往一样有比较大的反转。
今年房地产对经济的下拉会比去年减少，因为去年下拉幅度很大。未来一两年房地产会不会对经济的影响由负转正？我个人理解这个可能性是偏低的，未来两年甚至可能会出现房地产投资下降对经济的负面影响，又开始重新出现拉大。对应刚才讲的非常重要的一个现象，我们看到最近房地产主要指标之间的分化，尽管销售和房价开始企稳，但是新开工和卖地低迷，尤其是民营开发商目前心态更多是抓住市场短期契机，撤离房地产市场，保交楼，做完现在已有的项目就彻底退出房地产市场，如果说我们仅仅依靠国企开发商，国企开发商疫情之前市场比例仅仅靠三成，靠三成国企开发商能不能维持可持续房地产市场相对稳定的发展，这个打一个非常大的问号。
反映在一季度的土地出让金同比下跌27%这个数字，去年一季度跟2021年相比已经同比下跌27%，所以我们现在的一季度的土地出让金基本回到2010年左右的水平。这带来两个问题，第一，未来几年房地产投资会下滑，对应几年的土地出让和新房开工累计的开发速度，如果说在去年下跌，土地出让下跌20%几的基础上，今年再是两位数的下跌，未来几年房地产投资大概率是一个负增长，这个对经济的负面影响可能会持续。
第二，回到刚才李迅雷总讲的地方政府和地方平台融资的压力，这个压力可能会成为我们工作压力的一个重心，这一点上我可能比李迅雷总的观点谨慎一点，第一，从目前债务水平来讲，其实再往上扩债务的空间已经不大，虽然我们公开的数据，中央政府的债务占GDP20%左右，地方政府的专项债跟一般债加起来30%左右，刚才李迅雷总提到，我们地方政府融资平台，平台的债务50多万亿，占GDP45%左右，所以如果把三项累加95%，而且再加上企业的债务里头有相当一部分是国企，如果我们换一个概念，公共债务的概念，我们公共债务的概念很可能在全世界范围之内仅次于日本，所以这个空间可能并不像刚才李迅雷总讲的有降杠杆的空间。
从未来地方政府的债务处置来讲，今年政府工作报告的原话是，“防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利率负担，遏制增量、化解存量”，这个跟刚才李迅雷总五大建议里边很多是符合的，我担心的可能在实践里头会被误读为是通过展期降息，但这个往往会导致类似日本的企业僵尸化现象。日本当年在地产泡沫崩盘之后，就出现了企业僵尸化和银僵尸化。我们不太可能采用市场违约机制，如果我们在处置地方政府债务问题时不采取一些迅速、多方的一些动作，很有可能出现的情形是地方政府债务的长期、不停的置换，投资效率低的现象如果得不到根本的解决的话，地方政府的债务可能最终会成为中国经济正常发展的一个非常重要的阻力。
问答环节
张斌（主持人）：第一个问题，在各位看来，在未来几个季度，全球或者说是中国，最大的风险是什么？第二个问题，如果说中国要做最迫切需要做的是什么？尤其现在的政策建议，有各种各样的很多，在各位看来，中国最需要重点做什么？
朱海斌：全球化刚才跟黄海洲讲得差不多，全球有两大风险，一个是地缘政治，乌克兰局势，当然这个我们不是专家，现在乌克兰战争焦灼，未来会不会出现意外，这是对全球，尤其欧洲影响巨大。经济上最大的风险来自美联储，现在市场一致的预期，认为美国的通胀会往下走，美联储加息基本接近尾声，但是目前失业率仍然很低，通胀超出预期，是不是存在一种可能性，虽然银行有“三难问题”刚才管涛博士讲的，如果从宏观通胀角度讲，美联储被迫要加上更高，跟目前市场预期出现背离的话，可能会导致美国下一步衰退风险，衰退程度加大，这是市场最关注的点。
我做一个补充，4月份我们在D.C.开年会的时候，投资者大会，就有一个问答环节，就问对中国大家最关注的几个问题。当时问答的环节说到中美关系等问题，这是第一。排在第二的是中国未来经济的政策走向，跟刚才陆挺博士讲到的中国持续开放，民营企业家一视同仁的问题，民营企业家信心的问题。第三是宏观复苏，复苏的可持续性。第四是全球供应链的充足和外移，这对市场来说是最关心的。
如果按照这个逻辑来讲，中国政府应该做什么？第一个，在目前全球尤其是地缘政治，全球供应链，全球化出现重大变化的前提下，我们尽量还是要维持一个相对比较稳定的外部环境，这涉及到我们各种外交，各类政策，还是尽量维持稳定持续发展的外部环境。第二是国内民营企业家的信心问题，这是重中之重，谢谢。
观众提问：过去房地产行业实施的是一种高周转、高杠杆和高回报率的一种运营模式，但是，过去三年我们这个行业经历了非常大的振荡，所以，我想问一下各位教授，房地产行业整体的中国房地产这样一个大的行业，在未来有什么样的一个好的模式进行一个平稳的发展，可以让它进行健康的一个未来的持续性的发展，有没有好的想法或者好的方向和意见。谢谢。
朱海斌：2017年前后，大家回顾一下，首先是房住不炒提出的时候，也我们估计的整个房地产商品房市场需求的大致节点，从那之后商品房市场进入总量结构下行，置换或者改善需求在上升，这个从行业来讲可能是需要重点关注的。
2017年后的房地产政策，尤其疫情之后，在大起大落中反复，从事后来讲，是比较大的失误，我们可能要回到2017年“房住不炒”提出的很多中长期的制度安排。其实在2017、2018年时，我们在房地产政策上有一些长效机制安排，其中一条是因城施策，根据跟户籍脱钩改为跟人口直接挂钩，流出挂钩。第二个，当时提出多渠道，不仅商品房、保障房、租赁房，对应市民化、新型城镇化，农民工在城市安家新的需求，置换型的需求。第三个当时提出房地产税，未来置换土地财政。应该说5、6年过去了，在这方面仍然是滞后的，我觉得“亡羊补牢，为期未晚”，所以从这个角度来讲，长效机制安排的建立，仍然是我们在房地产市场政策建议上需要重点关注的。
从市场来讲，在总量下降，结构下调过程当中，而且从大的模式来讲，中国可能房地产市场是由香港模式慢慢往新加坡模式过渡的阶段，未来在开发商这个行业肯定会进一步积聚，开发商这种经营模式也需要进一步分化，来满足市场结构性变化。
