自金融政策“三支箭”落地以来，房企融资环境不断向好，不过部分上市房企的债务情况依然严峻。近日，建业地产(0832.HK)、合景泰富(01813.HK)首次出现公开市场债务违约，同时领地控股(06999.HK)、金科股份(000656.SZ)等房企新增数亿债务逾期额，债务更严重的如蓝光发展、泰禾和阳光城逾期债务总额已超数百亿元。
虽然上述房企将债务逾期主因归为市场低迷和外部环境因素，但其中不少房企土储多集中在三四线城市，在今年销售额下滑明显的情况下，整体债务重组成为这些房企主流的化债方式。
在业内人士看来，债务逾期和此前激进拿地脱不开关系，大幅举债很大程度引发了这些房企如今的资金链危机。未来，随着融资和资金监管政策进一步放开，宏观环境整体预期回升，以及消费者信心的逐步恢复，房企偿债压力或将有所缓解。
多家房企债务违约 资金承压去化难
6月23日，建业地产公告称，公司未能在宽限期结束之前支付2024年到期的一笔3亿美元境外债利息,并将全面停止境外债务支付，而这是建业地产公开市场首现违约。无独有偶，在一个多月前，合景泰富也首次官宣债务违约，未按期偿还2.12亿元借款，并触发一笔2024年到期的优先票据交叉违约。
然而，这只是房企债务逾期中的冰山一角。近日出险房企领地控股一笔已展期一年的1.194亿元美元票据再次违约，金科股份8亿元超短债也未能按期偿付本息。而在2023年初，领地逾期债务本金新增8.32亿元，5月中旬前金科及下属子公司逾期债务本金新增21.25亿元，此外，已摘牌退市的蓝光发展逾期债务超425亿元，即将摘牌的泰禾和阳光城债务也都超580亿元、600亿元。
对于逾期债务高企的原因，多家公司归结为销售疲弱，融资渠道和预售资金使用受限，其中，建业方面表示，今年二季度以来每月销售量疲软，导致公司现金流不畅，境外兑付压力持续增加。
不容忽视的是，除外部因素外，此轮债务逾期高发的房企多集中布局三四线城市拿地，而拿地不仅靠自有资金，还多源自杠杆融资，这也必然推高债务规模。从时间线来看，房企大力拿地的那年，负债翻倍增长，如2020年建业负债总额达1492亿元为2016年的4倍，但这些城市去年销售额下滑明显，下滑幅度最高达六至八成，导致目前现金等价物不足以覆盖短期银行借款等，因此公司持续经营存在重大不确定性。
“债务逾期和此前激进拿地的模式脱不开关系，举债拿地并且下沉至三四线城市的战略，很大程度上引发了这些房企如今的资金危机。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄对《财经》新媒体记者表示。
同策高级研究员陈舒称，债务暴雷前房企可通过融资解决资金问题，但没有土储就没有稳定的现金流，因此部分房企近两年还在加大拿地力度，但在行业下行周期时，三四线城市项目销售难度开始加大，不仅影响公司业绩、融资，还可能出现更多的交叉违约，为后续公司发展带来运营风险和商誉减值。
债务重组成化债主要方式 今年四季度或迎行业转机
对于上述债务逾期的房企，近期多尝试与债权人达成合作，形成债务整体解决方案或进行债务重组。
对此，中指研究院企业事业部研究负责人刘水向记者表示，债务重组是指债务人发生财务困难的情况下，与债权人就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易，具体包括出售资产清偿债务，以及债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股等。而当前房地产市场调整，资产价格极低，导致很多出险房企不积极出售资产，更倾向于债务展期的重要原因。
面对当前销售环境，不少房企对于自身债务解决方案底气已然不足。其中，金科在近期回复年报问询函时称，相关措施能否按计划实施取决于债权人自身对持有债权的处置计划，因此存在重大不确定性。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，虽然深陷危机的房企也在期待政策进一步放开，但自救依然是出险房企解决债务危机的关键。
“从以往政策导向来看显然是针对优质企业，且主要目的也是实现保交楼，所以很难大规模惠及出险或高危企业。目前，企业自救最关键的是尽快推动债务重组和恢复正常运营。”柏文喜指出，债务重组的关键是实际控制人能够与债权人达成必要的妥协，而定增成功发行的关键是投资人认可企业的投资价值和看好企业未来。
在陈舒看来，今年房企面临的危机本质是近2年房地产行业问题的缩影，结合今年3季度的债券还债小高峰，以及9月最后一波因部分港交所上市的内房股连续停牌18个月而引发的股票集中摘牌，4季度行业风险或将暂时告一段落。随着宏观环境整体预期回升，以及消费者信心的逐步恢复，房企外部压力或许能有所缓解。
