降低首付比例、调整普通住房认定标准、提高贷款年限……2023年12月14日，北京放出楼市优化政策大招，如今新政落地已经“满月”，楼市情况如何、交易量是否上涨、房价有何变化等问题成为市场关注焦点。
近日，笔者从多家房地产商及一线地产经纪人处市场获悉，过去一个月，不管是新房项目，还是二手房，在价格、成交量上并未出现较大波动。与此同时，买、卖双方情绪分化持续加剧，议价空间开始减少，部分卖房者认为“小阳春”即将到来不愿降价出售甚至下架房源，导致显示库存减少，但买房观望情绪持续加剧，实际库存仍待去化。
根据北京市住建委最新公布的数据显示，2024年1月1日-17日，北京新房住宅网2240套；二手住宅网签6334套，较2023年12月同期分别增长14.68%及2.38%。不过，由于新房存在集中网签与滞后性的问题无法反应真实情况，二手房更能真实体现市场的行情。从二手房数据来看，整体市场基本保持持平。
在业内看来，叠加经济、人口等多方因素，目前，购房者信心依然不足，而政策所带来的边际效益也在降低，部分购房者仍在等待包括限购，房贷利率下调等更多政策的出台，楼市的需求、购房者的收入和信心仍待恢复。不过，随着政策落地，房地产市场或在2024年走出“小阳春”行情。
二手房交易量保持平稳
去年12月中旬，北京市住房调整政策迎来了一轮重磅调整，多措并举促进楼市健康平稳发展。而市场对此次政策出台也给予了期望，希望通过政策调节进一步提高交易量。目前，距离新政落地已经过去了一个月的时间，北京市房地产市场发生了哪些变化？
“新政出台后周度到访量环比增长了三成，但同比来看，数据没有发生明显变化。”位于北京市丰台区的一处新房项目负责人表示，新政出台刺激了短期需求，新增买家主要是已有购房意愿、此前首付资金不够的购房者。但从长远来看，提振销量的效果或不及预期。
无独有偶，位于北京市石景山区的一处由央企开发的楼盘，其成交量和到访量同样没有出现明显的提高。该地产公司人员告诉笔者，三年前，楼盘只要降价促销，销量就会快速增长。但现在降价已经无法刺激消费，即便新政降低了购房门槛，成交量也没有发生太大变化。
值得注意的是，近期新开盘项目的销售情况同样不及预期。位于北京市通州区的一处新盘，距离朝阳区不过一街之隔，刚开盘时被市场给予厚望。
不过，理想很丰满，现实很骨感，该地产项目相关人士告诉笔者，新政后来访量变化不大，没有预期那么高。从人群画像来看，新政之后来看房的购房者多为摇摆不定的或者此前首付不够、新政降低门槛后符合购房标准的客户。与此同时，1月市场常规上不是黄金时期，对政策效果或也有一定影响。
尤为值得注意的是，二手房市场同样尚未出现明显波动。北京市西城区二手房销售人员则表示，新政落地后，销量略有增长，但整体变化不大，由于学位的关系，每年的年末与年初学区房相关销量本就会上升。另据北京市海淀区一位二手房销售人员告诉笔者，在政策出台后其所在门店依然冷清。
根据诸葛数据研究中心统计数据，2023年12月15日至2024年1月14日，北京地区新房成交量6170套，环比新政出台前的四周成交量上涨了约5成，二手房成交量12292套，而此前1个月的数据为12203套，基本维持平稳。
中原地产首席分析师张大伟表示，新房项目存在集中网签的情况，数据会突然增长，新房网签数量并不能完全代表真实的市场表现。市场的真实情况要看二手房数据。目前来看，新政落地后北京楼市整体变化不大。
买、卖双方博弈加剧
在新政出台之后，部分买家反映此前关注的一些房源被下架。笔者注意到，截至2024年1月18日，链家平台上北京地区共有139046套二手房出售信息，而在2023年12月，链家北京二手房库存还有约16万套。
那么，短短一个半月的时间，北京二手房实际库存真的减少了吗？
中介销售人员告诉笔者，近期政策出台后，有一部分业主认为后期市场会回暖，所以将房源先下架一段时间，也有一部分业主因报价过高且不愿意降价卖房，为了不影响其他业主的价格只能先下架房屋信息。所有下架房屋都是在中介与业主协商一致后操作，不存在中介私自下架房源的问题。另外从实际库存来看，北京二手房库存量并未明显减少。
值得关注的是，在新政出台后，买卖双方情绪都发生了明显变化。在部分卖家看来，市场即将迎来“小阳春”，一线的房子不愁卖。正在出售丰台区南三环与南四环之间一间两居室房屋的卖家表示，去年为了把房子顺利出售自降了50万，今年有买家想继续砍价，她不同意让步。在她看来，目前售价已经低于买房时候的价格，未来会有懂房子的人购买。
但买房者却认为房价还没有降到预期位置，依然盼着市场继续降价。正在筹备换房的一位买家告诉笔者，目前大家资金都比较紧张，所以开发商没有继续涨价的空间。而正在置换准备置换房子的消费者观望情绪更加严重。正在准备出售房山区的房子以置换更大房屋的卖家认为，如果价位不合适，就不再卖房了，有地方居住即可。
事实上，买卖双方僵持不下与现阶段人们购买房屋的目的变化不无关系。在“房住不炒”的背景下，楼市逐渐回归了居住属性，通过借助房产升值来赚钱越来越少，他们更关注于居住属性。
上述中介销售告诉笔者，以前的炒房团把资金全部压房子，而现在都被锁在市场里。除了还有个别买家为了赚钱会选择购买查封、高额抵押房屋，剩下基本都以住为主。
短期内市场仍存压
除了交易量没有明显变化，新房和二手房的价格同样保持了下跌或持平的走势。国家统计局数据显示，2023年12月，北京地区新房价格环比上涨0.00%，二手房价格环比下跌1.20%。
“房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期‘三期叠加’相对应。目前，房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。与此同时，居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳。”张大伟如是称。
尤为关键的是，政策调整所带来的边际效益正在不断减少。从数据来看，相比2023年9月北京认房不认贷政策出台后，当月二手住宅网签量较同年8月上涨30.1%的幅度，2023年12月新政所带来的增长明显降低。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，政策效果不及预期，主要在于市场需求量不足。一是此前“认房不认贷”政策释放了一波购房需求，本次降首付、降利率政策边际效果减弱，同时受制于客户二手房出手难度大，置换需求释放缓慢；二是居民收入预期不稳，客户还款压力大，加杠杆意愿弱；三是二手房价格下跌态势未改，部分购房者仍保持观望态度。
不容忽视的是，就在上周末，上海市定向放松青浦、奉贤新城人才限购政策为宽松的政策环境为需求释放创造了良好条件，这一政策的落地也增加了北京地区购房者对政策调整的预期。
在陈文静看来，随着政策和更多符合消费需求的项目落地，房地产市场有望逐渐企稳恢复，销售规模或将实现稳中有增。从房价来看，整体或延续平稳运行态势。不过，二手房挂牌量短期预计将处于高位，价格仍有一定下跌压力。
