房贷新政“组合拳”推出十天后，一直“按兵不动”的一线城市上海迎来“大招”。
5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。
“首套房利率下限降至3.5%、首付最低20%、3年社保或个税就能买房、单身非沪籍可购外环内二手住房、取消离异及赠予限制、支持企业购买小户型二手房、多孩家庭增加一套……”新政发布后，朋友圈迅速被房产中介的总结“刷屏”。
来源：国盛证券研究所
“这次力度真的很大，特别是限购政策，虽然之前就有预期，没想到来得这么快。”由于是单身非沪籍，在上海工作的胡兰此前已观望许久，看到新政后，她第一反应便是去研究自己能买到哪里的房子。
在多位业内人士看来，对比其他一线城市的政策，本次上海力度较大，在上海新政推出后，未来其他一线城市将在限购、降首付、房贷利率下调等方面进一步宽松。
中原地产首席分析师张大伟表示，从中央到地方，稳定房地产的决心已经充分表现。在各地加码发布政策的基础上，本次国家层面针对房地产全面推动政策宽松，国家推动房地产行业和经济复苏的决心之大已超出预期。
信贷优化：首套房利率降至3.5%，首付最低20%
《通知》中对于住房信贷政策的优化颇受市场关注。央行上海总部发布了具体优化政策。
一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。
二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。
同时，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。
对于购房者来说，以上政策将明显降低购房成本。以首套房为例，调整前房贷利率为LPR-10PB（即3.85%），在下调35个基点后，若以100万元、30年期的贷款计算，每月将可少还约200元，累计节省利息约7万元。
中原地产研究院统计数据显示，目前已经有吉林、黑龙江、海南、山西、陕西、重庆、河北、云南、广西、甘肃、湖北、河南、广东（除深圳广州）明确发布文件执行全省首付降低到15%，取消利率下限。叠加合肥、长沙等城市，全国明确发布政策文件执行15%首套房首付比例的城市已经超过200个，累计超过250个城市明确取消房贷利率下限。
“这是‘全国517新政’后，第一个明确未执行最低首套首付15%的城市”，张大伟指出，但从调整前的全国最高30%降低到20%，也有利于购房者降低门槛，这代表了未来同类型的城市，比如北京、深圳、广州等城市，大概率最低首付也会降低到20%。
此外，对于住房公积金个人贷款政策亦有所优化。
一是提高贷款额度。对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。
二是降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，上海大幅度调整限购政策和降低首付，增加符合购房资格的购房群体，降低购房门槛，让更多购房需求入市，将带动成交量在接下来两个月的回升。“我认为接下来上海的购房商贷利率也有机会迎来调整，本地城商行预计会率先调整。”
限购松绑：5年社保降至3年，取消离异购房限制
在优化住房信贷政策之外，《通知》亦明确调整优化住房限购政策。
一是缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限。将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
二是扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。
三是调整相关政策口径。取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
四是支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。
此外，支持多子女家庭合理住房需求方面：
一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。
二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。
“从2010年执行开始，上海本次限购调整的力度也属于京沪最大幅度的调整，覆盖社保年限、户籍、婚否等之前限购的方方面面。”张大伟指出，特别是从5年社保降低到3年，这一标准下，意味着北京已经成为全国唯一限购针对外地户籍要求5年社保城市，预计最近北京也会调整。
