“517”政策发布以来，各地开始密集落地执行。近日，上海、广州、深圳三个一线城市相继出台楼市调控政策，涉及放松限购、降低首付比例、优化信贷政策等多个方面，以降低购房者买房门槛。
值得关注的是，除释放个人潜在购买需求外，通过保障性住房建设去库存也是此轮调整的新亮点。截至目前，已有重庆、合肥、深圳、杭州市临安区等多地出台了批量收购商品房用于租赁住房的政策，批量消化库存。
市场普遍认为，随着各地楼市调控政策相继出台，核心区域销售去化或加速，推动核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场企稳进程。短期来看，一线城市中，北京相关政策优化预期将进一步增强。
新政落地加速释放购房需求
5月27日，上海市率先发布重磅楼市新政，不仅降低了非上海户籍居民家庭购房的社保或个税年限要求，还扩大了非沪籍单身人士的购房区域。同时，二孩及以上多子女家庭在执行现有限购政策基础上，可再购买一套住房。在信贷政策方面，上海也进行了大力度的调整，首套房首付比例下限从30%降至20%，二套房首付比例也从50%下调到30%起，房贷利率更是降至最低3.5%。
紧随其后，广州和深圳也在5月28日分别发布了楼市新政。其中，广州优化了外地户籍在限购区的社保及个税年限，将非本市户籍居民家庭缴纳社保或个税证明年限下调至6个月。同时，商业性个人住房贷款最低首付款比例也进行了调整，对于贷款购买首套商品住房的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于15%，取消利率下限。
深圳市则下调了个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，首套住房个人住房贷款最低首付款比例调整为20%，二套住房调整为30%。这一调整有助于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担。
在新政落地后首日，部分购房需求开始释放。
上海嘉定区龙湖青云阙项目营销负责人告诉笔者，新政出台后当晚9点，上海龙湖青云阙售楼处依然灯火通明，有购房者在签订合同，一些客户则在沙盘前讨论着购房的最后细节。售楼处甚至开启了24小时不打烊的服务模式。
上述人士进一步表示，从客户群体来看，购房者涉及改善需求、首套房、单身购房等多种需求。其中改善需求、首套房用户都因为首付比例的降低和贷款利率的优惠而受益，而单身购房者则是因为社保年限要求的放宽而获得了购房资格。
市场普遍认为，政策的放宽和首付比例的降低，大幅降低了购房者的入市门槛，从而有效促进了潜在购房需求的释放。
易居研究院研究总监严跃进指出，对于首套购房者和有置换需求的购房者而言，首付的降低为他们带来了实质性的帮助。原本因首付限制而犹豫不决的购房者现在能够更轻松地负担起购房成本，这使得他们的选择范围得以扩大，有机会选择更中心的地段或更宽敞的户型。
对于资金充足或已出售二手房的购房者来说，首付比例的降低无疑为他们提供了提前入市的机会。严跃进分析称，一套价值500万元的房产，首付从30%降低到20%，意味着产生了50万元的差额。购房者无需立即自筹这部分资金，而是可以依靠银行贷款来解决，这极大地减轻了他们的资金压力。
不过，严跃进也强调，这一政策释放的更多是已有需求、有足够还款能力的购房者。市场的整体回暖与否，仍与经济环境紧密相关。
在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，首套购房者通常受经济形势影响较小，这与他们稳定的收入和良好的经济积累密切相关。对于置换需求的购房者，他们可能已经拥有房产，希望通过出售旧房来改善居住条件。首付比例的降低使得他们能够以更少的资金购买更优质的房产，同时留下一部分资金用于延长还款期限或应对其他财务需求。
张宏伟进一步称，高净值人群可能会利用这一政策，通过加大杠杆购买高端改善型住房或豪宅。同时，在货币政策宽松和潜在降息的背景下，部分投资者预计资本将回流，国内资产价格尤其是优质资产将上涨。这类购房者可能会趁低首付时期进行资产配置，从而获得更多收益。
去库存与保障性住房结合成亮点
值得一提的是，除了释放个人潜在购买需求，通过保障性住房建设去库存也是此轮调整的新亮点。“517”政策中明确指出地方国企收储模式，央行、住房城乡建设部、自然资源部等多部门提出的措施已将去库存与保障性住房相结合。
具体来看，央行将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；住房城乡建设部表示，城市政府可以组织地方国企以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房；自然资源部将出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设，同时给予资金、税费等配套政策支持。
目前，多地已经开始探索企事业单位回购的商品房用于租赁的模式。
其中，深圳提出了满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名条件的企事业单位可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）等地购买商品住房，用于解决员工住房等需求；杭州市临安区表示将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房；合肥称鼓励合房租赁公司等国有企业，根据需要，按照市场化原则，收购 有“卖旧买新”需求家庭的二手住房（安置房），用于市场化租赁住房、保障性租赁住房、丰富房票房源超市等。
严跃进认为，企事业单位接盘房地产库存的行为，实际上是社会机构力量介入市场以消化存量房产的一种方式。这种方式不仅能够批量消化房产，并有助于吸引人才，还可以为房地产市场的长期健康发展提供支撑。不过，涉及到的财政资金和银行信贷资金的使用也需要谨慎考虑。
张宏伟指出，设立3000亿元保障性住房再贷款购买开发商手中的库存房产，实质上是一种收购和大众交易行为。在选择收购项目时，企业或倾向于选择地铁沿线或配套设施齐全的地区，或通过自身资源引进配套的区域。这些资产可以在三到五年的中长期持有后，通过散售或运营后出售的方式退出市场。如果资产运营状况良好，也可以将其作为长租公寓进行运营。然而，对于难以销售的资产，尤其是位于远郊或缺乏配套设施的项目，去库存的难度依然较高。
