作为经济发展的重要支柱产业，房地产告别“三高”模式后，正在经历深度调整与转型期。过去一年，整个行业普遍面临着盈利压力，但也有房企跑出了不一样的速度。3月28日，龙湖集团（0960.HK）公布2024年业绩显示，全年实现营业收入1274.7亿元；股东应占溢利104.0亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元；期内合同销售额1011.2亿元。
分业务来看，运营、服务业务正在成为龙湖集团实现高质量发展的新引擎。数据显示，报告期内，龙湖集团运营及服务业务收入同比增长7.4%至267.1亿元，在集团营业收入中的贡献占比达到21%，而这一数字在两年前仅为9%。
在业内看来，龙湖集团的开发业务注重量价平衡与投资兑现，为市场提供好房子、好产品，保证品质交付。运营及服务业务则保持高质量发展，贡献稳定的收入和利润，为龙湖集团流动性安全提供保障。未来，“开发+运营+服务”三大业务板块形成的内生动力，将助力龙湖集团实现高质量的转型与发展。
持续优化债务结构 各项财务指标保持稳健
近年来，“房住不炒”“三道红线”等相关指导的出台让投机炒房行为得到了有效抑制，市场需求结构发生变化。当行业进入“缩表”周期，一些房企由于融资渠道受限、融资成本较高，以及市场销售不佳等因素的影响，资产负债表恶化程度加剧，但也有企业通过有序布局，实现平稳落地。在一众房企中，龙湖集团选择了主动且有序地压降负债规模，用债务安全与现金流安全作为底座支撑其穿越行业周期。
财报显示，截至报告期末，龙湖集团有息负债较2023年底压降163亿元至1763.2亿元，在手现金为494.2亿元，净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%。三道红线指标继续稳居绿档；在各航道聚焦协同下，全集团实现含资本性支出的经营性现金流64亿元。
对于融资结构的不断优化，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶总结为三个方面：一是银行融资占比达到83%；二是龙湖集团抓住政策窗口期，凭借良好的信用和优质的资产质量，实现经营性物业贷净增约300亿，达到超770亿规模；三是外币负债余额进一步下降至约240亿，占比13%，同时100%做了掉期。
与此同时，赵轶还透露了未来龙湖集团的融资及资金管理策略。他表示，龙湖集团会坚决保持整体负债规模稳步下降，银行融资不逾期、不展期，公开市场不违约；继续优化融资结构，加大长期债务，控制好短期债务减少短期债务，有序提前铺排债务的偿还；此外，逐年减少外币债务占比，同时继续保持100%掉期；保持一个安全的底座。
具体到2025年的偿债铺排，赵轶称龙湖集团一季度到期的65亿国内信用债已经提前归还完毕。今年待归还的公开债务有三类：一是5月及7、8月的36亿国内信用债，会在4-6月份提前准备好偿还资金。二是年底到期的85亿海外银团，会从三季度开始，有序逐月归还。三是中债担保债券，今年到期35亿，该债务有资产抵押，因此会用经营性物业贷把它置换出来。
汇丰银行在研报中表示，作为仍在按时足额偿还债务的房企，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势。摩根大通则认为，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险，稳健的经营性收入为其利润盘面提供了支撑。
经营性收入占比达21% 多航道协同开辟“第二曲线”
房地产行业从过去的高速增长阶段逐渐转向平稳发展或调整阶段，企业亟待需要寻找新的业务增长点和盈利模式。在“空间即服务”战略下，龙湖集团将多年来重金投入的经营性业务进一步整合成为C2商业投资、C3资产管理两个重资产运营航道，以及C4物业管理、C5智慧营造两个轻资产服务航道。龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平表示。“在当下这几年地产业务受到冲击的情况下，运营及服务业务也为集团撑起了利润盘面。”
财报显示，2024年，龙湖集团实现经营性收入267.1亿元，同比增长7.4%，对集团整体收入的贡献占比达到21%。其中，运营业务不含税收入为135.2.亿元，同比增长4.5%，运营业务毛利率为75%；服务业务不含税收入为131.9亿元，同比10.4%，服务业务毛利率为31.4%。
值得一提的是，今年乃至未来，运营及服务业务的营收占比或仍将保持提升趋势。陈序平称，运营及服务业务有希望在2028年达到收入占比过半。
具体到不同航道的规划，商业航道今明两年将分别开业超10座商场，这些项目与处于培育期的项目以及老项目改造共同推动商业航道的稳健增长。资产管理航道已经不需要通过地产或者大集团资源的反哺，依靠通过其自身资源的有序优化和存量项目的现金流实现增长，例如合肥欢肆项目开业出租率超95%，预计第三年回报率达8%。
物业管理航道正处于交付高峰期，并通过航道协同而非收并购实现增长。凭借差异化优势、TOD综合体能力、数字化能力及多业态协同能力，智慧营造航道预计2025年仍保持快速增长。
目前来看，龙湖集团已经可以依靠内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动公司发展。中金公司研报指出，龙湖集团作为“开发 +持有”标的，有望通过高度自律、积极作为，在下行周期保存优质资产、打磨能力，待行业基本面修复后解锁优越模式带来的估值重塑。
打造“好房子” 坚守“好服务”
随着经济发展和城镇化率的提高，居民对住房的需求已从“有没有”转向“好不好”。2024年，被视为“好房子”元年，相关部门多次强调“好房子”建设。进入2025年，“好房子”更是成为市场话题焦点。
龙湖集团执行董事兼地产航道总裁张旭忠表示，“好房子”提出的背景是现在中国人均居住面积超过40平米已经超过了发达国家的平均水平，所以当下人们对于住房的品质有了更加高的追求。“好房子”的核心是安全、舒适、绿色、智慧。这在某种程度上也为开发商产品打造指明了一条道路，要求开发商能够从客户的需求出发，为客户打造满足美好生活需求的好房子。
据了解，龙湖集团很早就开始涉足“好房子”。此前，龙湖集团的御湖境、云河颂产品线都是围绕改善性需求进行开发。目前，两个产品线的25个项目整体去化率已经超过80%。去年，龙湖集团还推出了全新的产品线观萃，从社区配套、产品设计、物业服务等细节方面不断优化，能够兼顾产品功能性、舒适与美观的需求。
“从大环境导向到市场客户的需求，都在呼唤好房子和好服务，这一点和龙湖过去30多年坚持的初心一致。”龙湖智创生活CEO宋海林表示，提供高质量服务有两个核心的点：一是智慧化的服务，二是有温度的服务。
宋海林进一步称，过去几年龙湖集团建构了自己的智慧服务管理平台HALO，通过数字孪生技术，将物理世界里产生的人流、物流、能源流、信息流等映射到数字空间里，从而帮助运行、运维、能源、安全、通行等方面的管理。此外，龙湖智创生活一直在不断丰富完善服务体系和标准，并建立分级产品标准。
在业内看来，“好房子”是人们“安居”的基点。目前，房地产市场正经历深刻变革，房企只有将好房子、好服务作为聚焦产品力和服务力的重要抓手，以舒适、安全、绿色、智慧的产品，满足市场对高品质住宅的迫切需求，才能从下行周期里找到韧性前行的密码。
