告别“高负债、高杠杆、高周转”模式，房地产市场仍在深度调整中，整体正面临前所未有的债务压力。据克而瑞统计数据，2025年到期债务规模预计达5275亿元，高于2024年的4829亿元，如何提高偿债能力，保障现金流安全成为行业关注的焦点。
从债务化解路径来看，头部房企正利用经营性物业贷、REITs、可转债等长周期、低息工具替换高成本信用债，将平均融资利率普遍压至3%左右。这一趋势在近日多家房企发布的2025年中期财报中得以体现：龙湖净负债率控制在51%，平均融资成本3.58%；华润、中海、招商蛇口融资成本均低于2.9%，短债占比持续压缩；绿城现金可覆盖一年到期债务2.9倍，短债比例下降6.8%；保利发展手持现金逾1385亿元，并发行首单现金类定向可转债，成本仅2.32%，创行业新低，三年以上有息负债占比提升至42.8%。
除了主动优化债务结构，在告别“三高”模式后，转型“开发+运营+服务”已成为行业共识。目前，越来越多房企依靠商业运营、物业服务、长租公寓等业务，获取持续稳定的现金流，降低对单一开发销售模式的依赖。龙湖，万科、华润等均在持续加码商业、长租公寓及物业管理板块。
在业内看来，这一战略转变不仅有助于缓解短期偿债压力，更关乎企业长远发展，开发业务回款与经营性业务收入形成协同效应，既为债务化解提供了更多元的资金支持，也为推动行业向更均衡、可持续的高质量发展奠定了坚实基础。
多管齐下推动市场止跌回稳
多年来，房地产企业的债务结构呈现债务规模大、债务成本高、短债占比高等特征。这一特征的形成源于多方面因素。“三道红线”融资新规与银行涉房贷款集中度管理政策的同步落地，叠加预售资金监管趋严，使得长期以来依赖高杠杆、高周转的房地产行业运营模式瞬间失灵，导致债务危机集中爆发。目前，境内信用债、海外美元债、银行贷款等诸多债务叠加，进一步推高短期债务比例，对房企现金流构成严峻考验。
以往房企靠卖房“回血”，然而受市场下行、行业风险出清影响，房企地产开发业务结算规模普遍下降，导致企业的现金流进一步受限。与此同时，土地市场也表现平淡，种种因素叠加进一步限制了房企的现金流生成能力，使得偿债压力更加突出，行业洗牌加速。
据统计，2025年1-8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平；在出险方面，截至2025年8月，共计77家房企出现债务违约情况。此外，2022年至今，已有27家上市房企被动退市。
面对行业困境，政策端持续加码以稳定市场预期、化解债务风险。今年上半年多项措施陆续出台。1月，金融监管总局确认2024年“白名单”项目贷款已超5万亿元、不良资产处置逾3万亿元；2月央行等五部门重申对民企“一视同仁”增加信贷，为后续资金流入打开闸门，3月，政府工作报告将专项债券额度提高至4.4万亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等；同月，两部分发文推动专项债券支持土地储备，助力市场稳定。
二季度支持政策进一步加码。5月“白名单”贷款审批额已攀升至6.7万亿元，覆盖项目数量和授信额度均显著扩容；6月国务院常务会议提出对全国已供土地和在建项目全面摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
事实上，在债务集中到期、融资陷入困境、销售市场持续低迷及宏观环境不确定因素增加等背景下，未来部分房企或将面临前所未有的偿债压力。在业内看来，随着政策支持力度加大和企业自身调整深化，房地产行业正逐步走向更加健康的发展轨道。然而，化债过程仍然漫长，行业复苏需要政策、企业和市场的共同努力。只有通过系统性风险化解和深度转型，房地产行业才能真正实现良性循环和高质量发展。
债务结构持续优化
2025年上半年，面对新一轮偿债高峰的临近，头部房地产企业选择了主动出击，通过优化债务结构、拓宽融资渠道等方式积极应对，力求缓解资金压力。
最受关注的莫过于美元债市场时隔两年多的正式破冰。今年2月18日，绿城中国率先迈出步伐，公告发行1.5亿美元优先票据，票面利率定为8.45%，为行业海外融资重启探路；6月，新城发展接力跟进，成功发行3亿美元境外债券，成为近三年来首家重返境外资本市场融资的民营房企，
与此同时，随着行业转型进程的加速，房企融资渠道也呈现出多元化发展的鲜明趋势，经营性物业贷、REITs等工具逐渐成为头部企业融资组合中的常规选项。
目前来看，REITs与股权合作成为盘活存量资产的重要渠道。华润置地明确表示，未来3-5年REITs规模目标300亿-500亿元，其中青岛首单100亿元已启动；中海、越秀、建发也陆续将产业园、物流园装入Pre-REITs基金，提前回笼资本金。
除此之外，多家房企还通过提前赎回、增强现金储备的方式确保实现安全发展。这其中，保利、中海、龙湖年内到期债券已全部兑付或提前赎回。其中，龙湖以正向经营性现金流主动压降负债，始终保证如期或提前兑付，是行业内为数不多即将穿越债务周期的房企。
据龙湖管理层透露，自2022年中期开始，龙湖开始提前踩刹车、降负债，提出通过经营性现金流压降负债，在2023年又提出用经营性物业贷置换信用债，经过三年的时间，龙湖已经降了有息负债400亿。截至目前，龙湖年内已全额兑付101亿元境内信用债和35亿元中债增信债券，2025年内无到期国内债券，年底85亿元海外银团已提前偿付10亿元，剩余将分期偿还。
得益于良好的降债策略，今年上半年，龙湖核心数据表现稳健。财报显示，截至2025年上半年期末，龙湖有息负债总额为1698亿元，剔除预收款后资产负债率降至56%，净负债率51%，剔除预售监管资金后短现金短债倍数超一倍。在融资方面，平均融资成本降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至近11年。
对于龙湖的业绩表现，美银、中金公司与中信建投证券一致指出，龙湖正通过有序降债持续增强资产负债表。预计在2025年有息负债降至1450亿元左右，其中约1000亿元将转为期限更长、结构更稳的经营性物业贷及长租贷，信用融资占比进一步压降；2026年起，地产开发波动对公司的影响将显著减弱。与此同时，销售回款、运营与服务业务的持续性收入共同构筑现金流护城河，使龙湖财务安全性再获夯实，并将优化债务结构与现金流管理列为长期战略重心。
加速转型提升抗风险能力
去化债只能解决活下去，要真正实现稳健发展，房企必须让现金流从依赖外部输血的模式转向能够自我造血。从2025年中报不难看出，房企正在从开发业务和经营转型两个方面来提高自身的抗风险能力。
今年以来，政策端持续鼓励房地产行业进行品质提升。3月，全国两会首次将好房子写进政府工作报告，并同步纳入《推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》，为住宅品质升级打开中央预算内资金支持通道。5月，住建部牵头发布的新版《住宅项目规范》（GB 50368-2025）正式施行，以条文形式将层高等量化指标固定下来。6月，国务院常务会议进一步提出“在规划、土地、财政、金融等方面给予政策支持”，首次将“好房子”与城市更新、城中村改造并列，上升为扩大内需的重要抓手。
在此背景下，多家房企推出高品质产品线，通过提升产品力实现单盘溢价。中海、绿城、保利、华润、龙湖等纷纷加码，通过发布“好房子”产品，升级产品体系、战略合作签约、业主活动等多种形式积极响应政策。
除了做好原有的开发业务，更深层次的变化发生在企业的经营逻辑。目前，各大地产企业正在加速向运营、服务方向转型，以保障现金流的健康度，实现长期发展的目标。例如龙湖、华润、保利、越秀便重点布局了商业、长租、代建、物管等业务。
随着商业端的改造升级以及物业端调整聚焦增值业务等，上半年龙湖的运营和服务业务表现稳健。财报显示，2025年上半年，龙湖运营业务收入70亿元，同比增长 2.5%，毛利率75%以上，其中商业投资航道表现突出，商场营业额和客流增长，租金收入增长4.9%至55亿元，出租率97%；服务业务收入63亿元，同比微增，其中，物业管理业务收入55.3亿元，在管面积约4亿方，智慧营造业务收入7亿元，同比增长超60%。
展望下半年，龙湖管理层表示，将开业约10座商场，其中7座为重资产，3 座为轻资产。同时，继续优化资产结构，出清经营较弱项目，此外，提升服务质量和小区品质，聚焦重点城市、有护城河业务和战略客户，通过数字化平台提升运营效率。
中房研协分析认为，在债务集中到期、融资陷入困境、销售市场持续低迷及宏观环境不确定因素增加等背景下，未来部分房企或将面临前所未有的偿债压力，房企必须通过“短期应急”和“长期转型”相结合，减少潜在的风险。
