11月6日上午，碧桂园（2007.HK）在港交所发布公告，其境外债务重组方案在11月5日的债权人会议上顺利通过，两个债务组别的投票均获得超过75%债权金额的赞成票。
根据公告，此次境外债务重组规模合计约177亿美元，折合人民币约1270亿元。在境外重组方案所有选项足额认购的情况下，重组完成后碧桂园预计减债约117亿美元，对应约人民币840亿元有息债务，预计确认最高约700亿元重组收益。
这意味着碧桂园的境外债务重组已经跨过最关键的一道坎。接下来，重组方案还将面对12月4日的法院聆讯，若通过聆讯，重组方案即刻生效。
碧桂园表示，接下来公司将继续坚持保交楼、稳销售、资产盘活，为业绩增长注入新动能。
碧桂园2007年在港交所上市，2017年至2022年连续位列销量榜榜首。2020年，碧桂园的全口径销售额7888亿元，达到巅峰。但2023年起，碧桂园急转直下，行业排名一路跌至2025年上半年的第18名（205.4亿元，全口径销售额，克而瑞），期间伴随着沉重的债务压力。
债券之外，碧桂园仍有大额银行及其他借款待偿还。中报显示，截至2025年年中，碧桂园的有息负债为2545.83亿元，其中银行及其他借款占比超60%；在银行及其他借款中，一年内需偿还的部分为1301.3亿元，占比超80%。同期，公司的现金余额（现金及现金等价物与受限现金）为240.62亿元，相比期初减少58.35亿元。
300天减债840亿元
自今年1月9日披露境外债重组方案关键条款，到11月5日债权人会议投票通过重组方案，碧桂园重组境外债历时300天。
碧桂园的流动性危机始于2023年。2023年8月10日，碧桂园发布盈利预警；8月13日，碧桂园停牌境内公司债券，启动整体展期方案。
与其他出险房企不同的是，碧桂园在公开市场违约前就选择启动债务谈判。截至目前，碧桂园在境内公开市场上未出现违约。
碧桂园认为，债务重组并非企业经营失利的标志，且能帮助企业化解流动性危机、优化资本结构，最终实现债权人、股东与企业多方共赢。
2024年1月16日，碧桂园公告称将委任外部顾问，就境外债务重组制定整体方案。
碧桂园境外债重组规模庞大、结构错综复杂，涵盖合计约177亿美元本息的34笔境外债务或偿债义务，覆盖包括纽约、英国、中国香港在内的多个法律辖区及包括中资银行、外资银行、对冲基金等在内的多类机构。
2025年1月9日，碧桂园公布了重组方案及预期减债结果。碧桂园称，管理层带领财务团队连续数月与债权人开展昼夜颠倒的越洋谈判。
具体而言，重组方案提供了现金回购、债转股、新债置换、实物付息等多个选择，核心是“削债、展期、转股”的组合拳。其中，提供现金回购是此前境外债重组案例中较为罕见的选项。
若债权人选择现金回购，可立即收回现金，但债券面值会产生大幅折让，将导致最少90%的本金削减；债权人也可选择展期、部分股权化、强制债转股等选项。多元的化债方案为债权人提供了选择空间。
此外，碧桂园控股股东的鼎力支持，被认为是该方案能顺利通过的关键因素之一。
自2023年8月债务重组以来，碧桂园的控股股东杨惠妍家族合计向公司提供了约30亿港元的现金支持。
10月13日，碧桂园与控股股东所控制的实体必胜有限公司（下称“必胜”）签署不可撤回承诺，必胜以每股0.60港元的价格，将11.4亿美元股东贷款的结余部分全额转股。
境外债务重组完成后，碧桂园预计将削减117亿美元（约合人民币840亿元）有息债务，并确认最高约700亿元重组收益。
新债务工具的融资成本大部分降至1%至2.5%的低位区间，可选方案中的债务期限最长高达11.5年，为公司提供了关键而充足的财务缓冲空间。
消债之后，碧桂园还有10只境外债券，总额60.70亿美元，最近的一只将在2026年2月到期。
碧桂园的境内债务重组也有突破。
9月29日，碧桂园8笔境内债券重组方案通过债权人会议，涉及本金合计约133.32亿元。
在所有选项足额认购的情况下，预计可实现债务本金削减50%以上，债务期限最长达10年，且5年内不再有兑付压力。调整后的债券利率将降至1%，且付息方式调整为“先本后息”，公司的资金压力将得到缓解。
根据投资分析软件DM查债通，在2025年剩余时间，碧桂园仍有11.05亿元的境内债待偿还。在所有存量境内债券中，另有一年内到期的债券1只，规模为26.53亿元。
保交楼、稳销售、寻找新动能
债务重组取得进展的同时，碧桂园的另一项重要任务是保交楼、稳销售。
在保交楼方面，碧桂园居行业前列。据克而瑞统计，2024年碧桂园累计完成交付房屋超38万套，占全国整体交付量的十分之一，累计交付面积约4608万平方米。
2025年6月的股东大会上，常务副总裁兼执行董事程光煜表示，今年前5个月，碧桂园已完成5万套交付，三季度将是交付高峰期，预计2025年内能完成20万套交付量。
截至10月底，碧桂园2025年的累计交付量已超13万套，过去三年多的累计交付量超180万套。
在9月的内部管理会议上，碧桂园管理层表示，随着三季度部分区域“保交付”任务收官，公司已启动新项目的经营策划。公司的经营重心将迎来关键转折点，从保交房向债务重组后的正常经营转变。
为了完成保交楼，碧桂园通过多种方式筹措资金。
今年4月，碧桂园出售了所持蓝箭航天约11.063%的股份，对价约13.05亿元，所得款项主要用于保交楼等项目建设开支；5月初，碧桂园控股股东以所持碧桂园服务（6098.HK）的全部股份作为抵押物，获得10亿元借款，资金定向用于国内保交房工作。
在销售方面，因市场下行，碧桂园销售承压。根据克而瑞榜单，2025年1月-10月，碧桂园的全口径销售额为339.9亿元，同比下降35.55%。
充足的土地储备是进一步提高销量的前提。
根据2025年中期报告，截至6月30日，碧桂园权益土地储备约1.04亿平方米，其中23%分布在广东；在建物业和已建成待售物业的账面价值合计超5359亿元；公司在中国内地共有3043个项目，其中广东地区项目最多，占比达18.57%。
图源/碧桂园财报
碧桂园还在持续节流。2022年以来，碧桂园积极推动各类资产处置，累计回笼资金超650亿元，并实施成本控制、组织精简、高管降薪等降本措施。
根据2025年中报，公司的营销与市场推广费用和行政费用为39.36亿元，同比下降18.9%；财务费用为16.45亿元，同比下降28.85%。
鉴于市场下行未能明显好转，地产主业之外，寻找发展新动能成为房企们的新方向。碧桂园也是如此。近期，公司正积极推动科技建造和代管代建板块的发展。
在科技建造领域，碧桂园旗下的腾越建科集团（下称“腾越”）涵盖施工板块、租赁板块、家装板块及机器人板块四大板块，累计施工项目超过3000个。
截至10月31日，腾越已有28款建筑机器人投入商业化应用，在全球范围内拥有超1400个项目，累计交付超4800台次，应用面积超3000万平方米。
在代管代建领域，碧桂园旗下的凤凰智拓建管公司服务于政府机构、城投公司、资管公司等各类客户，涵盖居住物业、城市配套、园区基地与海外项目等，已累计承接代管代建项目200多个，累计管理面积近2000万平方米。
