国寿收购曼哈顿写字楼,境外地产投资险企占八成

《财经》记者 俞燕/文     

2016年05月30日 21:43  

本文2624字,约4分钟

在美元不断升值的趋势之下,美元资产价值凸显,险企的海外投资热情被持续点燃。5月30日,《财经》记者从中国人寿投资控股有限公司(下称“国寿投控”)获悉,该公司联合美国不动产投资管理机构RXR Realty LLC公司,于日前完成收购曼哈顿第六大道1285号写字楼项目,成为继去年12月收购伦敦甲级写字楼99 Bishopsgate之后的又一单。

曼哈顿第六大道1285号写字楼,位于纽约曼哈顿中城核心区域,是曼哈顿地标性建筑之一。大楼总规模约180万平方英尺,楼高39层。《财经》记者从国寿投控获悉,该笔收购案的总收购价格为16.5亿美元,是今年纽约成交的最大的不动产投资项目之一。该项目由美国房地产开发商 Scott Rechler 牵头,与中国人寿等组成风投财团收购,其中,中国人寿是该项目的单一最大投资机构。不过,中国人寿尚未透露持股比例和投资金额。

国寿投控称,第六大道1285号写字楼项目的出租率为100%,其中最大租户为UBS(瑞银集团)北美总部,租赁面积超过90万平方英尺,约占一半。

早在去年,中国人寿就已在布局美国不动产领域的投资。本次收购曼哈顿美国大道1285写字楼,是中国人寿首笔美国写字楼投资。此前,中国人寿在物流资产首先进行了试水。2015年11月4日,中国人寿联合新加坡上市物流地产公司普洛斯(Global Logistic Properties Ltd),共同收购了美国核心型物流资产包IIT(Industrial Income Trust)。该收购标的资产总价值约45.5亿美元,可租赁面积总计540万平方米,中国人寿成为该资产包持股比例最大的投资人,国寿投控作为受托方牵头开展了该笔收购。

中国人寿的海外不动产投资,始于2014年,彼时主要投资于英国不动产市场。2014年英国不动产属于险资海外投资的热门区域,其商业地产的投资回报率达到20.1%,高居九大关键投资类别之首。

2014年6月,中国人寿联手一家主权基金卡塔尔投资局从金丝雀集团(Canary Wharf Group plc)的母公司歌鸟地产(Songbird Estates)手中,以总价7.95亿英镑收购了伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公物业项目,中国人寿持有70%的权益,该笔交易亦由国寿投控受托投资。

时隔一年之后,中国人寿于2015年12月联合卡塔尔投资局和加拿大博枫资产管理公司(Brookfield),完成了对伦敦金融城核心区域甲级写字楼99 Bishopsgate的投资,中国人寿持有该项目40%的股权。该笔交易由中国人寿(海外)股份有限公司出资,国寿投控牵头完成。

此外,去年国寿投控还联合中国平安,与纽约地产开发商铁狮门(Tishman Speyer Properties)共同投资了美国波士顿Pier 4综合楼项目,该项目价值5亿美元,包括一幢13层办公楼和一幢9层公寓楼,预计2018年建成。

截至2015年,共有49家保险机构获准投资境外市场,投资余额为362.27亿美元,比2012年增长了273.47%。第一太平戴维斯的市场调研报告显示,今年一季度投向境外地产业务的中国资金已经达95亿美元,其中保险企业成为中国在境外进行房地产投资的最主要投资群体,去年占比超过六成,今年一季度占比已增至八成。

据一位业内人士透露,今年以来的险资海外投资的一个显著变化是境外不动产占比快速增加。

从目前来看,目前保险资产的海外配置主要以香港资本市场以及发达国家核心城市的不动产资产为主,其中海外不动产投资的战场以英国和美国为主。目前随着美元不断升值的趋势,成熟、稳定的美国房地产对全球投资者的吸引力逐渐增强。据了解,美国的房地产占全部可投资资产市值的比重约为12%,是目前规模最大最成熟的另类投资资产。其历史数据显示,即使房地产市场处于衰退周期阶段,房地产投资租金收益率仍能够稳定在5%以上的水平。

目前国内险企海外不动产的投资品类主要是酒店和写字楼。从中国人寿目前的几笔海外不动产投资项目来看,其更青睐于物业项目和写字楼项目,且有几个特点。

其中一个特点是,中国人寿很看重不动项目的地段级差和区位优势。以本次收购的曼哈顿第六大道1285号写字楼为例,其位于纽约曼哈顿中城核心区域,是曼哈顿地标性建筑之一,距离时代广场和中央公园仅数百米距离。2015年投资的伦敦 99 Bishopsgate亦体现了这一投资特点,位于伦敦金融城最核心位置,周围有英格兰银行、伦敦证券交易所和伦敦桥等重要机构和著名景点,且毗邻伦敦重要枢纽利物浦车站,交通便利。

中国人寿海外不动产投资的另一个特点是办字楼的满租率和租户层次。比如,本次收购的曼哈顿美国大道1285写字楼项目的出租率为100%,主力租户是UBS(瑞银集团)北美总部、一家大型律所和一家国际传媒集团的全球总部,其中UBS已续租至2032年。而99 Bishopsgate办公楼亦处于满租状态,主力租户为瑞生律所和德意志银行,且平均剩余租期较长。10 Upper Bank Street大楼的主要租户是知名律所高伟绅律师事务所(Clifford Chance)。有房地产人士认为,写字楼较高的满租率和租户品质高,意味着未来的现金收益稳定而持续,而地处核心位置,则显示未来有很大的增值潜力。

中国人寿海外不动产投资的第三个特点是善于联手海外专业机构共同完成收购,不搞单打独斗。仲量联行的一份报告表示,中国保险公司收购海外房地产,收购策略发生了一些改变,从直接投资房地产转变为投资基金以及成立合资公司,这样能够迅速熟悉当地市场,并有效获取投资相关专业信息。

中国人寿相关负责人此前曾表示,将在监管允许的条件下,着手推进海外投资,将海外投资常态化。将来,将在风险可控、对公司收益有贡献的条件下,积极稳妥地逐步提升海外资产配置的比例。

据了解,中国人寿目前的海外不动产投资项目主要由国寿投控牵头完成。国寿投控成立于2007年1月8日,是中国人寿集团旗下为实行战略资源优化配置而组建的另类投资专业管理平台,投资范围涵盖不动产投资、股权投资、养老养生投资及资产管理等领域。其中,国寿不动产投资管理有限公司是国寿投控旗下从事不动产投资及相关资产管理业务的综合运营企业。

国寿投控官网显示,目前其管理的资产规模近400亿元,自有资产规模超百亿元,在北京金融街、CBD及上海浦东等核心地段拥有近50万平米的写字楼和酒店资产。控股企业11家,参股企业20余家。

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