“单校划片”改“多校划片”,高价学区房会凉凉吗?

文/《财经》记者 姚佳莹   编辑/朱弢

2020年05月10日 18:24  

本文3633字,约5分钟

只要教育资源仍然存在不均衡配置,即使实行“多校划片”,仍然无法完全遏制家长们的择校冲动。

五一小长假期间,北京西城区小范围内的房屋成交量,打破了自疫情以来房地产市场的沉寂。

据相关报道,西城区宏庙小学所在学区每天的房屋成交量在8-10套。地处北京市核心的西城区房屋成交量短期骤增有其背后缘由。继朝阳、东城、海淀、石景山和丰台区后,西城区亦正式实行义务教育阶段“多校划片”和“六年一学位”政策。

4月30日,《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》发布。该文件有两个核心要点,一是自2020年7月31日后在西城区购房,并取得房屋产权证书的家庭适龄子女、户籍从北京市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入读小学时,将全部以“多校划片”方式在学区或相邻学区内入学;二是自2020年起,西城区将记录适龄儿童入学登记地址及就读学校,自房地产证用于登记入学之年起,六年内只提供一个登记入学学位。

实行“多校划片”意味着,以往凭借购置住宅锁定区域内某所知名小学、甚至中学的做法不再有效,且“六年一学位”,亦消除了实现子女入学需求后,家长短期内高价转卖房屋的可能。两项举措齐头并进,政策的意图在于消解择校热,使家长认识到即使购置学区房也不一定能就读名校,因入学的不确定性打消购买学区房的想法。

西城区为众多国家部委、部委直属企事业单位、优质名校聚集之处。相较其他城五区,西城区实行“多校划片”被认为是破除既得利益、实施阻力较大的一次改革,具有“示范”效应。市场上猜测声渐起:高价学区房时代会否就此终结?

网络上不乏“学区房就此凉凉”的声音,但多位学者向《财经》记者表示,由于西城区公共设施基础成熟,教育、医疗等资源在区内相对均衡,西城区学区房房价不会出现大幅下跌的情况。但从全市乃至全国范围来看,经过相关的政策引导,特别对于教育资源不均衡的区域,学区房价格将下降。

“多校划片”并非新鲜事物,从教改角度出发,旨在缓解就近入学、单校划片带来的择校热现象。“多校划片”能从根本解决高价学区房的难题吗?

学区房价并非共此凉热

西城区从7月31号后实行“多校划片”,高价学区房不再与优质名校划等号,对于这一变动,心系子女教育的家长们最为敏感。

“一套学区房,留给你思考的时间只有3小时”,一位家长的感慨,成了五一期间人们追逐西城单校划片末班车的生动写照,而3小时的思考过后,该学区房已成了其他家长的名下之物:使用面积不到40平米,1020万,全款成交。

北京的优质教育资源集中在东城、西城、海淀三个区。尽管西城区的住宅小区普遍老旧,但其集中的优质教育资源一直是该地区住房卖点。

西城区有15所直升校,其中,宏庙小学可直升知名的北师大实验中学。五一期间,宏庙小学生源片区成交量亮眼。以丰汇园小区为例,该小区建于2004年,均价约每平方米20万元。仅5月4日到5日中午这36小时,该小区便成交了3套千万元级别的住房,最高单价超过每平方米25万元。

与网络上“学区房凉凉”的论调相反,“多校划片”前夕,为了抓住西城区“单校划片”的最后机会,学区房房价不降反升。根据易居研究院数据,五一期间,北京房产成交套数同比增长了505%。

然而,人们更为关心的是,政策正式实施后,“多校划片”能否为西城区这类教育资源宝地的学区房降温?具有示范意义的西城区“多校划片”,将如何影响全国的学区房价格?

“原先的学区房,特别是被炒过的学区房价格回落是必然;但长期来看,不会影响西城区住房价格小幅上涨的趋势。因为优质的教育资源还在区内,只是对应的入学规则改变了。”北京市经济信息中心首都高端智库特聘研究员齐心表示。

近年,西城区曾因“11平方米过道‘学区房’挂牌150万”“半地下室学区房卖出1050万高价”等新闻引起关注。因住房与名牌小学的100%对应,即使是地下室学区房,这里也能卖出高价。

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲向《财经》记者表示:“由于西城区资源条件比较成熟,学校之间差距相对较小,即使‘多校划片’,房价会有一些调整,但总体上不会特别大。但‘多校划片’能减少过去学区房的极端炒作行为,使家长购置学区房时更加理性。”

放眼全国,与西城区般教育资源相对均衡的区域并不多。齐心说道:“教育资源不均衡的地方倘若实行‘多校划片’,学区房可能真的会‘凉’。此外,因为入学的不确定性,学区房不再是具体的某栋楼,而会变为某个片区,所谓‘学区房’的整体供应量也会上升”。

然而,这带来了另一个问题,从某栋楼变为某个片区与名校的绑定,这是否是另一种形式的“学区房”?

从学区房到片区房

答案是肯定的。

以北京西城区为例,尽管西城区被认为是“教育高地中的高地”,教育资源相对均衡,但在家长们看来,优质学校之间亦存在更优选项,古时家长为子女教育环境数迁住所在今时今日仍然存在。

整个西城区的学区呈长方形分布,最优质的学区当属最北面的德胜学区,以及中部的金融街学区。德胜学区的五所小学均为优质小学,以优质程度排序,包含一所老牌牛小、两所传统优质小学、一所直升校和一所名校分校或校区;金融街学区则为一所老牌牛小、两所传统优质小学、一所直升校和两所普通小学。

而西城区内其他学区如广外学区,则只拥有直升校和名校分校,其余大部分为普通小学。倘若以目前的学区划分,意味着,倘若家长在金融街学区购置房产,则子女入读优质学校的几率将远高于广外学区,在德胜学区购置房产,则100%入读顶尖小学。学校之间的差距转变为学区间的差距。

“‘多校划片’可能会带来新的现象,即‘片区房’。经过几年后,大家会发现哪个片区的好学校最多,那这个片区房子可能就会成为新的学区房。由之前的部分小区、楼,变成一个片区。不过这要看最终如何划片。”齐心向《财经》记者说道。

解决择校热的根源在于教育资源的均衡性。“学区房过热是派生出来的现象,择校热的根本原因在于教育资源的不均衡。因此,根本解决办法是将整体教育质量提升上去。当然,这一问题的解决不可能一蹴而就,‘多校划片’不失为一个调整的举措。倘若教育资源无法均衡配置,那么‘片区房’就可能出现,人们会用脚投票,做出自己的选择。”任兴洲说道。

“多校划片”并非新鲜事物。从整个教改进程来看,早在2015年,针对义务教育招生阶段,教育部便曾下发《关于做好2015年城市义务教育招生入学工作的通知》,提到“全面贯彻落实教育部关于义务教育免试就近入学工作总体部署,根据实际情况,明确目标任务,全面实行单校划片或多校划片,加快实现免试就近入学全覆盖”,这是“多校划片”这一说法首次见于官方文件。

可以注意到,“单校划片”和“多校划片”都属于实现《义务教育法》中“就近入学”的举措。中国教育科学研究院研究员储朝晖表示,理论上,实施“单校划片”,学区内必须有一所教学质量被广泛认可的学校且学位充足,而“多校划片”的实施前提是学区内教育发展均衡,学校质量差距不大。

这意味着,只要悬殊的教育质量存在,教育资源存在不均衡配置,即使实行“多校划片”,仍然无法遏制家长们的择校冲动。

“择校热的核心解决方式是均衡教育资源。倘若学区内、片区间学校之间的差距悬殊,家长们对好学校自然会趋之若鹜。所以未来我们要做的,应该整体提升学校的教育质量,尤其是办学条件相对薄弱的学校,可以采取区域内优质校帮扶普通校,资源共享、师资交流等方式,均衡区域内整体教育资源,而后逐步扩大到学区间、甚至行政区域间的教育资源均衡分布和合理配置,整体提高教育质量。“任兴洲向《财经》记者表示。

“教育资源的不均等分配是长期积累的问题,‘多校划片’等方式只是从多个角度入手解决这一问题的手段,倒逼义务教育均衡配置。”储朝晖向《财经》记者补充道。

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