7月楼市回暖背后:各地成交数据分化加剧 土地市场冷热不均

《财经》新媒体 宋金煜/文 潘西/编辑     

2020年08月06日 20:49  

本文3562字,约5分钟

7月多地收紧房地产调控政策的效果如何?根据易居、中指等机构数据显示,7月40城新房成交面积环比、同比均有所增长,其中广州市场活跃度提高,7月广州新房成交面积同比增速达32%。

形成鲜明对比的是7月深圳新房成交面积环比增长5%,同比仅增长2%,成交开始走弱。受今年海南省全域限购升级影响,7月海口新房成交面积环比跌幅达到59%。

不仅土地市场表现冷热不均,7月房企业绩也出现分化,碧桂园、万科单月全口径销售额同比增速均超20%,但中海、绿地却分别下滑了14.2%、30.1%。

在业内人士看来,在近期的各种调控加压下,核心城市房地产市场快速升温的动力减弱,下半年市场会逐步“退烧”。在“房住不炒”定位下,房地产金融监管很难明显放松,而且房企债务到期压力上升,房企应继续加快销售回款,并保障企业资金流安全。

新房市场成交分化:广州、福州升苏州、温州降

易居房地产研究院数据显示,7月40城新房成交面积环比增长5%,同比增长18%,已连续3个月同比增长。同时,前7月40城成交面积同比下降12%,降幅持续收窄,这说明目前房地产市场已摆脱疫情影响走上正轨。不过,虽然市场整体持续回暖,但不同城市涨跌情况表现不一。

一方面,广州、福州、宁波等城市新房市场回温显著。结合中指院、克而瑞两机构的数据,除广州下滑外,7月北上深三个一线城市新房成交面积环比均出现不超过10%的小幅上升,且较去年同期上海、广州的增速高达15%、32%。在二三线城市中,福州、武汉新房成交升幅最明显,成交面积分别环比上涨超130%、60%。

不可忽视的是,受“政策末班车”影响,由于多项目抢在政策落地前集中网签备案,7月宁波、东莞和杭州3城新房成交面积同比涨幅皆超50%。不仅如此,7月15日深圳出台了限售、限购、限贷等8项楼市调控政策,成交走弱但并未失速,7月深圳新房成交面积环比增长5%,同比增长2%。

另一方面,南京、苏州、天津等城市进入楼市休整期,7月新房成交同比由升转降。同时,苏州、温州新房成交面积环比降幅超五成,而且受到海南省全域限购升级影响,7月海口新房成交面积环比跌幅达到59%。

此外,从房价走势来看,7月全国100个城市新建住宅平均价格为15528元/平方米,环比上涨0.43%,涨幅较上月收窄0.10个百分点。其中,有80个城市环比上涨,较上月增加3个,下跌城市较上个月减少4个至19个,另一个为持平。

具体来看,7月宁波、广州、东莞等6城的新房均价环比涨幅超1%,在1.2%-1.9%之间,较去年同期来看,7月江阴、南通、绍兴、成都和温州的新房均价呈现超10%的同比涨幅。但是,肇庆新房均价环比下跌1.17%,湖州、济南等9个城市出现低于1%的微跌,中山、株洲等15个城市新房价格同比下跌,其中中山同比下跌4.05%。

亿翰智库方面认为,从当前各区域房地产市场表现来看,经济发展综合实力强且产业支撑力足的区域,房地产市场表现更优。长三角区域整体实力在区域中占据首位,房地产市场整体表现最佳,其次为粤港澳大湾区,随着深圳房地产调控政策的收紧,临深板块表现出火热行情。而环渤海区域由于政策的严控和疫情反复的原因,整体表现并不尽人意。

易居研究院研究员沈昕认为,疫情发生后,部分城市降低了预售条件,加快预售证审批,预计三季度楼市供应量还会有所增加。不过,下半年政策面不容乐观,深圳、东莞、杭州、宁波、南京等热点城市已收紧调控政策,且从目前的调控基调来看,后续不排除还有部分前期楼市表现火热的城市出台调控收紧政策。

贝壳研究院研报显示,在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下,预计8月成交量环比会出现下降,但市场依旧会保持在相对高的交易量级。在近期的各种调控加压下,核心城市房地产市场快速升温的动力减弱,下半年市场会逐步“退烧”。

土地市场冷热不均:南京、上海热 重庆、成都偏冷

中指院数据显示,7月全国住宅用地出让金总额为4900亿元,环比减少20%,同比增加9%。同时,7月全国出让的土地平均溢价率为17%,较上月减少0.4个百分点,较去年同期增加2个百分点。可以看出,7月土地市场的火热度较上月有所降温,但整体表现仍好于去年同期。

从供应方面来看,受调控政策升级的影响,7月份大部分城市推地节奏放缓,土地供应建总面积为24252万平方米,较6月减少近两成,并创下今年3月以来的新低。城市表现方面,北京、杭州、宁波等热点城市供应剧减,上半年供应节奏较慢的济南、郑州、厦门推地节奏加快。

即使供应减少,杭州、宁波土地出让金水平依旧保持高位。7月杭州、宁波土地出让金均超过200亿元,位列土地成交额城市榜单第三、四位。同月,南京土地揽金478.3亿元居城市排名首位,另外上海由于供应量创下今年以来最高水平且拍地热度不减,以443.6亿元排名第二,同比增长速度高达121%。

在一线城市中,上海表现尤为抢眼。1-7月上海出让土地累积成交金额1390亿元,超北京成为一线城市成交总价排名第一的城市。不仅7月上海成交楼面均价较上月增加近一倍,而且全国住宅用地楼面价前3甲均在上海,其中两块土地楼面价超过80000元/平方米。近两月来,上海宅地溢价率出现大幅上涨,6月、7月分别达到17%、23%。

对比北京、上海等一线城市收金总额同比增加近七成,7月昆明、长沙等二线城市收金总额同环比缩水,重庆、成都两地土地市场热度有所下降。

从重庆方面来看,7月重庆宅地供应量环比缩水近六成、成交量较上月下滑逾五成,7月平均溢价率较上月下降了2个百分点至22%。成都方面,7月宅地供求两端走低,土地出让金收金总额28亿元,环比下降47%,为今年以来最低水平,而且宅地成交楼面均价也走低,环比下滑16%。

中指研究院认为,由于如上海等城市密集推出纯住宅用地,多数地块周边设施配套较好、保障性地块占比较小,加之房企销售走高,疫情的恐慌逐渐褪去,部分热点城市土地市场呈现出适度走热的迹象。但为稳定房地产市场,深圳、南京、宁波、东莞等城市均在7月收紧了调控政策,从供应端发力,减少优质土地入市数量。在此影响下,7月土地市场热度已出现回落,土地成交量价回调,溢价率也较6月出现下滑趋势。

房企业绩两极分化:碧桂园、万科增长 中海、绿地下滑

虽然土地市整体降温,但根据克而瑞重点监测城市中长三角热点城市如宁波、绍兴、湖州、徐州等部分地块吸引了多家企业参拍,最终报价轮数过百。据不完全统计,碧桂园、中海、新城7月份在重点监测城市参拍重点地块次数达到25次以上。

然而,众多房企争抢土地目的有所不同,部分企业由于业绩持续增长仍需补仓,另有企业或是因业绩下滑带来的隐忧所致。

7月,TOP100房企销售操盘金额9386.4亿元,单月业绩同比提升25.7%。其中,有超7成企业实现单月业绩同比提升,且增幅多在20%以上。如碧桂园、万科单月全口径销售额为760亿元、579.6亿元,分别同比增长28.8%、20.3%。而中海、绿地分别为250亿元、162亿元,分别同比下滑14.2%、30.1%。

不仅如此,TOP10房企门槛更高。其中,前7月TOP10房企门槛值为1335.7亿元,较上年增长6.3%,头部房企竞争更加激,而TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛却出现下滑。

从不同阵营来看,前7月累计销售额200亿元以上的房企销售额增速均值为正,但200亿元以下的房企增速却为负。数据显示,18家千亿级房企销售额增长率均值为5.5%,200亿-1000亿房企销售额增速均超2%,但100-200亿和100亿以下的房企销售额均值分别为141.7亿元和73.2亿元,同比分别下降6.8%和9.%。如此来看,未来房企间的销售额距离或将继续拉大,千亿级房企销售额增速更快,而百亿房企生存压力加大。

易居企业集团CEO丁祖昱认为,受惠于相对宽松的货币政策环境,预计下半年房地产市场仍具韧性,成交有望保持在较高水平。建议房企积极把握当下难得的销售窗口期,加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩,以最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响。

不过,中指研报也指出,目前房企存量债券总额约4万亿元,其中海外债1.6万亿元,公司债1.3万亿元。今年下半年房企偿债规模仍超5000亿元,2021年需偿债券总量达到1.1万亿元,到达偿债峰值。偿债高峰期,房企债务到期压力上升,现金流管理较弱的企业风险上升,房企应关注高质量发展。

“预计2020年下半年,在‘房住不炒’定位下,房地产金融监管很难明显放松,房企应加快销售回款、拓宽融资渠道并控制各项支出,保障企业资金流安全。”中指研究院常务副院长黄瑜指出。

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