碧桂园、恒大等五家房企Q1销售额超千亿 “两集中”供地等政策或影响后期房地产市场热度

2021年04月02日 17:05  

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今年首季房地产市场回暖明显。4月1日,中指研究院发布的报告显示,2021年前三月碧桂园、万科、恒大、保利、融创共5家房企销售额超千亿元,较去年同期增加2家。同时,TOP100房企销售额均值为307.8亿元,增长率均值为104.1%。

针对一季度房企销售额增长较快的原因,中指研究院企业事业部副总监刘水介绍称,主要由于去年同期受疫情影响房企销售额骤降,今年“就地过年”及房企积极营销等因素推动下,重点城市楼市成交量上升。初步估算,今年一季度重点城市商品住宅月均成交约3390万平方米,绝对规模达五年最高水平。

销售规模创新高的同时,房企补仓意愿也较为强烈。2021年前三月,TOP100房企拿地总额5588亿元,同比增长22.7%。其中,绿城、保利、建发、招商蛇口、融创、万科6家房企拿地金额超200亿元,绿城拿地金额最高达328亿元。

不过,在房企“三道红线”等融资新规后,土地市场的监管亦在强化。今年2月,土地市场又迎来一项重要政策,即22座重点城市宅地供应“两集中”新规(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。

截至目前,已有天津、长春、济南、福州等城市公布了三次公告时间,且北京、杭州等城市已公布第一批拟公告土地。受“两集中”供地新政影响,一季度房企在一线城市拿地占比有所下降,城市群中长三角热度有所下降。

今年前三个月,TOP50房企一线城市拿地面积占比仅为4.6%,二线和三四线城市的面积占比分别为48.2%和47.2%。同时,3月房企在长三角拿地面积占比为36.2%,较前两个月略有下降。

从具体房企来看,3月集中布局22城的企业如滨江、广州地铁等单月拿地金额受政策影响较大,而保利、中海等全国化布局企业受影响较小,3月拿地额均超100亿元。

回顾2020年各房企在的22城拿地金额占比来看,滨江集团最高达到94.7%,远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%。这些企业在22城战略布局较为集中,未来拿地策略亟需调整。

在中指院土地事业运营总监张凯看来,“两集中”供地新政将促使房企资金压力骤增,而热点宅地的溢价率或将回落。同时,集中跟进多个地块,房企投资难度会增大。未来,土地集中出让可能造成项目集中入市,竞争加剧的同时,市场周期或将重塑。

“面对‘两集中’供地政策,对比央企、国企、大型房企融资成本较低,中小房企资金链没有优势。中小企业也想尽快转型,但是对于持有一二线写字楼和商场,现有住宅利润很难支撑,而且自持物业也会影响现金流和规模扩张。”康桥集团副总裁肖春和表达了自己的担忧。

那么,中小房企的出路在哪里呢?招商证券地产行业首席分析师赵可指出,房企转型有三个大方向,首先是顺应开发主业转型,如运营为主的写字楼、商场、工业园,但需企业有一定运营能力。其次是,围绕产业和生态链,深入建造、采购、交易、资产管理等各环节。再次,房地产开发还是要回归本源,不囤地不拿地王,建好产品,可从精装房进行突破。

张凯进一步表示,对于中小房企来说,就是要错位竞争。避开22大热点城市拿地,避免资金占用,可选择非22大城市的长三角、粤港澳地区的城市。

中指研究院报告指出,今年一季度,地方政府供地量与去年同期基本持平,优质地块的放量一定程度上带动了全国300城住宅用地成交楼面均价上涨,平均溢价率亦较去年同期提高4.6个百分点。不过,未来在重点城市集中供地影响下,土地市场或将有所降温。

“从今年《政府工作报告》到‘十四五’规划纲要,再到各地因城施策的楼市调控,体现出此轮楼市调控政策的逻辑为,短期以抑制需求端政策为主,中长期增加供应调结构。”中指院研究院指数事业部高级分析师马琛表示,预计调控效果将于今年二季度逐步显现,全国商品房销售增速有所收窄。

(《财经》新媒体综编)

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