物业行业再掀并购狂潮 上市物企高估值能否延续?

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜   编辑 | 潘西

2021年04月27日 19:43  

本文2920字,约4分钟

继“赴港上市潮”之后,物业企业又迎来“并购整合潮”。截至一季度,物业企业收并购活动已达13起,涉及金额已超去年全年总并购额。

近日,《财经》新媒体记者注意到,越来越多的物企将收并购扩张纳入到公司整体规划中。其中,4月已有融创服务、弘阳服务、佳源服务等近10家物企公布了收并购计划,碧桂园服务也传出了收购银河物业的消息。

在业内人士看来,虽然在资本推动下,物企可以为几乎任何行业提供服务,但目前多家物企上市破发、上市物企市盈率明显分化,全行业高估值已不可持续。物企未来仍应聚焦客户需求和服务质量,并注重资源整合,继续探索定制化特性的增值服务。

规模战打响  行业进入“大鱼吃大鱼”阶段

今年4月,多家物企公布了收并购计划。其中,弘阳服务拟7353.6万元收购高力物业及江苏高力美家各80%股权;卓越商企服务拟以2.25亿收购北京环球财富物业管理公司75%股权;佳源服务上市后首次进行收并购,1.41亿元收购保集物业100%股权。

事实上,今年物企收并购力度正在不断加强。据机构统计,今年一季度上市物企共发起13起收并购活动,涉及金额为95.77亿元,已经超过2020年全年92.14亿元总收并购额。

目前来看,物业行业收并购正在走向“大鱼吃大鱼”的新阶段,继碧桂园服务以48.46亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股份之后,又传出将30亿收购苏宁银河物业,此外龙湖嘉悦物业以12.73亿元收购亿达服务、融创服务以8亿元收购彰泰服务。

中指研究院院长莫天全认为,收并购是最快捷、有效的扩规模途径。今年以来,物业行业大规模并购案例开始出现,一方面印证了大型物业企业规模扩张的决心和魄力,一方面是部分开发商公司在“三道红线”压力下选择出售物业,以换取流动性的求全之计。

随着行业格局的加速演变,扩规模正成为物企发展的共识。如碧桂园服务则订立在管面积超18亿平米的目标,恒大物业提出2021年要实现在管面积6亿平米的高进取翻倍目标。合景悠活与佳兆业美好分别以在管面积2亿平米和在管面积1亿平米视为2021年的公司目标。

中指报告显示,截至目前,16家上市物企2020年的管理规模超1亿平方米,碧桂园服务、保利物业、雅生活集团、恒大物业、彩生活在管面积超过3亿平方米,13家企业管理面积位于3000万平方米至1亿平方米之间,少数企业不足1000万平方米。

贝壳研究院策略研究分析师郭翰预测,伴随目标的高设置,优良的标的物并购选择会越来越少,而收购溢价则会逐渐攀高。未来物业行业的规模战将愈演愈烈,2021年将是物业行业的收购整合大年,规模的话语权争夺将是未来行业的重头大戏。

并购标的呈现多元趋势 提升服务质量是关键

记者注意到,除传统住宅类的基础物业服务以外,物企收并购的重点目标,开始转向能够提供多元增值服务的企业。

3月,第一服务控股分别出资9320万元、1.358亿元收购了一家工业园物业管理服务提供商的股权,以及一家拥有非住宅物业管理企业的股权,后者业务范畴除了覆盖工业园,还包括市政河流、学校、医院、商业银行等领域的物业管理服务。4月,弘阳服务拟以7353.6万元的价格收购高力集团旗下负责家居港及汽博城物业管理服务公司的80%股权。

如荣万家管理层更是在今年业绩说明会上表示,对于今后收并购标的的筛选,公司更多可能会选择收购多业态的综合物业服务企业。

对于物企收购非住宅领域以及围绕上下游产业链企业的原因,中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟分析称,非住宅业态项目收取的物业费较高,可以进一步充盈营收,且非住宅项目竞标时对经验、专业性要求较高,企业成功进入后可通过沉淀管理经验,迅速拓展相似领域项目。

据了解,非住宅物业服务不仅较传统住宅物业服务收缴率高,且收费标准也高出传统住宅物业服务几倍。从中指院公布的收费标准来看,办公、商业、医院物业服务费超6元/㎡/月,产业园区、学校及其他类型物业服务费超3元/㎡/月,远高于2.05元/㎡/月的住宅物业服务费。

在莫天全看来,物业行业属于劳动密集型企业、服务同质化严重,受到管理成本的制约,物业企业的发展速度有限。但在资本和科技加持下,借助大数据、人工智能等技术,带有定制化特性的社区增值服务将迎来广阔的发展空间。

中国企业评价协会执行局副主席李春伟亦认为,当下物业管理行业已进入竞争更为激烈的战国时期,需更加注重服务品质提升。在做大的前提下,物业企业应通过管理规模、服务户数的积累,探索覆盖社区“全生命周期”的增值服务。

受资本追捧  行业分化严重高估值或难持续

中指报告显示,港股物业板块的总市值从2020年初的1500亿增加至2021年3月31日的9778.8亿元,实现了超5倍规模增长。其中,碧桂园、绿城、金科等中大型房企均在不同时点出现旗下物企市值高于母公司的情况。

一般而言,高估值意味着上市企业将获得更多再融资机会,并可以继续进行规模扩张。对于目前物业行业和部分物企获得高估值的现象,莫天全认为,这主要与政策鼓励,行业服务水平、市场化水平提升有关,由于物业服务属于抗周期行业,加之背靠房地产开发商,有获取项目、资金、人才的优势。

截至目前,物业板块A股和港股上市企业共计45家,其中2020年全年共18家,为历年之最,另有13家企业已交表,正在等待敲钟时刻。从2020年新上市物业服务企业募集资金用途来看,用于收并购及战略投资的资金占比从此前的50%-60%提高至60%-70%。

从政策方面来看,2021年3月国家发布“十四五”规划纲要中6次提及物业,26次提及社区,聚焦物业品质、物业数字化、多元化服务等方面,对物业行业的重视上升到前所未有的高度。面对“十四五”开局的新形势,可以预见物业服务企业将面临重大变化,将会迎来新的发展机遇。

不过,东原仁知城市运营服务集团股份有限公司副董事长兼联席总裁衡清达提及,疫情凸显物业价值,并受到资本追捧,但因此前上市标的比较少,投资不分良莠。近期物企估值出现分化,虽然有物企估值超母公司,但还有一些物企上市后破发,这些都是阶段性现象,也意味着未来全行业高估值不可持续。

记者注意到,除部分物企估值超母公司,2020年至今已发生多支物业股破发现象,如第一服务上市首日跌约27%,刷新纪录,随后世茂服务与和合景悠活上市后先后破发。同时,物业上市公司的市盈率已经出现明显分化。截至2021年3月31日,市盈率最高的华润万象生活接近109倍,而祈福生活服务仅为3.8倍左右。

旭辉永升服务集团有限公司助理总裁兼华北区域总经理金永宏指出,上市不是做企业的终极目标,有可能上市不是天堂,只是炼狱的开始。当物企聚焦于品质聚焦客户,聚焦可承诺兑现,一定会跑出一个优秀的行业。

金地物业副总裁姚平表示,未来物企比拼的是企业本身的可持续竞争力,未来行业分化会越来越严重,将呈现三种主要趋势。一是马太效应越来越明显,大的企业会越来越大,二是是技术、人才壁垒会更高,对小企业进行降维打击。三是资本推动下,物企可为几乎任何行业提供服务。

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