房企都在卖资产 买家决定再等等

来源 | 经济观察报    作者 | 程璐洋     

2021年11月19日 15:41  

本文2750字,约4分钟

下半年来,地产大宗交易完全进入买方市场。

陆易是一家私募基金的大宗收购从业者,也就是买方代表,他庆幸自己在国庆节前休完了年假,否则“直到年底都不会有喘息的机会”,因为要看的项目实在太多了。

这些项目绝大部分来自房地产企业。自“三道红线”从更高层面接管了房企的资产负债表和现金流量表,市场上的资产便开始增多。

7月18日,远洋以40亿元获取了红星地产70%股权。“当时业内都说,卖得太便宜了。”陆易说,“现在回头看,便宜点怎么了,至少卖出去了,回点血还能活下去。”

进入下半年,钱紧的房企拿出更多资产摆上货架。同时,恒大、佳兆业等企业的风险暴露后,更加刺激了房企对“手里有钱”的渴望,但这也改变了资产买家们的心态。

资产包

如果目前的地产大宗交易有鄙视链,大概会是这样的——写字楼>商场>酒店。买家的意愿,完全对应着未来的收益能力和再次出手的流动性。

“未来两三年,疫情的影响还不会消失。”陆易判断,对酒店市场不看好,一方面因为疫情,另一方面,中国酒店的回报,以一线城市为例,建安加土地总成本以3-4万元/平方米计算,经营现金流的回报可能只有约1%,“太低了,没有增长空间,没有退出路径,没有接盘方,就没有流动性”。

商场也受疫情的影响,同时运营难度比写字楼更高,因此,市场需求更旺盛的写字楼,是投资者眼中更优质的标的。不过写字楼也要看城市看区域,陆易说,市场偏好的,还是一二线城市的核心区域物业。

目前,多位从业者均表示,大部分房企出售的资产还非核心区域。因为核心区域项目贡献的经营回报可观,还没到拿出压箱底项目的时候。“已经爆雷的除外。”一位大宗交易中介机构负责人表示,出现明显风险的房企“什么项目都可以谈。”

考虑出售资产的企业名单越来越长。除了恒大、佳兆业外,奥园、阳光城、世茂、新城、首开都有项目出售。前述中介机构负责人告诉经济观察报,踩中两条红线的房企都在卖项目,“区别只不过是卖的规模大和小”。

一位私募基金的收购负责人在去年已经接触过恒大资产包,他表示,那时的要价太高,而且不少项目多次抵押,收购存在风险,目前,这位负责人还了解过融创的文旅资产。

房企摆上货架的资产,多为打包出售,意图在于快速回笼资金,减少交易复杂度。不过在当前的买方市场,很难实现。“上半年,很多房企搭着卖,用优质项目带三四线项目”,陆易说,“不太可能成交,很少有机构的资金能整体买得下来,而且大家都只想要最优质的项目”。

买家是谁

找到买家,是现在最迫切的。

陆易向经济观察报总结了目前市场里按资金规模排序的几类买家。

首先是外资。黑石、GIC、普洛斯都是被重复提及的外资机构。除了直接交易项目,外资的投资方式还包括债券。

高盛投资组合管理团队近期公开表示,正在买入中国房企债券,通过这些美元高收益债券来增加“适度风险”投资资产。高盛团队成员称,个别房企风险事件引发的传染风险被高估,市场正在消化这一风险。

外资直接收购项目时,会更谨慎地考虑风险。

第一太平戴维斯华北区投资部负责人李健告诉经济观察报,外资收购物业会考虑平均收购价格,“每平方米单价超过8、9万块钱的话,基本达到他们心里承受的极限了”,他解释,因为当基金退出时,售价势必达到10万/平方米以上,两位数的价格,市场租金会支持么?接盘者会是谁?自用型买家还是主权基金?

第二类买家是国内的投资机构。这类机构的钱,来源很复杂,陆易表示,背后的LP可能是各种类型的钱。其中值得注意的,专门收购不良资产的机构,其中较知名的包括瀚德集团和文盛资产。

第三类是自用型买家,但预期并不乐观。自用基本集中在写字楼市场,陆易分析,此前的买家基本是快速扩张的高科技互联网企业。现阶段,互联网企业都在收缩财务,而且不少有办公需求的企业已经自己买地了。他指的是字节跳动、B站和美团在北京、杭州、上海等地的土地交易。

此外,高净值的个人投资者也是买家之一,陆易说:“这是市场上最灵活的钱”。他举例,一两个亿的项目,几个人各凑几千万,“主要他们可以用杠杆,决策很快”。

此前在大宗交易频频出手的险资,却被多位从业者判断,之后的投资占比会下降。

6月28日,中国平安人寿保险向凯德集团收购位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。“像平安这样的险资直接投资物业的可能性后续会减少”,陆易解释,出于政策约束,保险资本可能通过夹层等方式进行投资。

来自五大行的第三季度数据也显示出大宗交易的热度。

高力国际表示,外资投资者持续加码北京市场,第三季度共完成近40亿元交易,环比增加22%; 内资买家共计完成28.63亿元交易,约占本季度成交总额的42%。

戴德梁行统计,前三季度全国大宗交易已达到1933亿元,基本和2020年全年交易额持平。

补充弹药

10月13日,远洋集团宣布联合包括全球主权财富基金的数家国际投资人,拟成立总规模14亿美元的核心写字楼基金,一部分资金投资于北京CBD Z6地块等项目外,还有另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目,整体专注投资一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。

现在钱是充足的,而且各机构还在持续补充弹药,但是项目看得多,实际出手的少,陆易向经济观察报分析大宗交易的买家心理。

他用位于北京东三环的一栋写字楼项目举例。这栋写字楼去年报价30多亿元,目前报价已经降到26亿元,“差不多打了8折”。

“上半年市场还没有这么紧张,很多项目报价的心理预期比较高,但到了现在,大家都知道接下来是下坡路,买家为什么不再等等呢,反正卖不掉还会降价,甚至可能成为不良资产,现在手里有子弹才是最珍贵的。”陆易剖析买家心理。

目前,大量房企暴雷,融资不畅同时资产无法快速出售,又没有其他的流动性资金来源,发生了大批的违约事件。

一位从事不良资产处理的从业者表示,目前的不良资产在酒店、商场、文旅和养老项目尤为明显,因为这些资产的经营现金流较差,融资现金流一旦断裂,就会陷入违约和不良。

一旦成为不良资产,出售价格会大幅下降。

但这位从业者表示,如果从不良资产的行情考虑,目前市场上项目的价格还“不算特别便宜,可以再等等。”

于是,在大宗交易市场里,拿钱人的观望心态,决定这场交易的买方市场还将持续。

(应受访者要求,陆易为化名)

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