物管行业再迎新变动。近日，龙湖集团（00960.HK）发布公告称，拟分拆旗下龙湖智创生活有限公司（以下简称“龙湖智创生活”）独立上市。同期，龙湖智创生活递交招股书，计划在港交所上市。
据悉，分拆后龙湖集团及龙湖智创生活的业务将各自发展，龙湖智创生活延续龙湖集团原智慧服务、商业运营等业务的核心能力。商业模式主要分为居住社区物业管理服务、商业运营管理服务、产业办公及城市服务三部分。
行业内普遍认为，待龙湖智创生活和万物云均登陆资本市场后，以龙湖智创生活、碧桂园服务、万物云为代表的头部企业或形成“三足鼎立”的格局，将会对市场上的交易资金产生“引流”作用。
去年前三季度营收77.7亿元 分拆上市意在布局行业反弹窗口期
近年来，在“房住不炒”、三道红线等多重行业影响下，分拆物管业务独立上市成为地产企业实现股权融资的另一渠道。公开报道显示，2021年7月以前，共有12家物业企业成功登陆港股市场。不过，伴随政策、资本市场收紧，2021年7月后，港股物业板块热度回归理性，港股物业IPO一度出现近四个月的空档期，资本逐渐向优质企业集中。
继万科拟分拆万物云到港交所上市后，作为地产行业头部企业的龙湖集团于1月7日发布公告称拟拆分龙湖智创生活独立上市。目前，龙湖智创生活为管理的各种物业类型的各类用户，提供居住、消费、城市服务至商业运营和不动产资产管理等综合服务。
招股书显示，截至2021年9月30日，龙湖智创生活营业收入77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%，净利率达到15%。此外，在管理规模不断扩张的情况下，高量级项目占比依然维持较高水平。数据显示，截至2021年9月 30日，位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.64亿平方米，占比约77%。
事实上，此次龙湖集团拆分龙湖智创生活并非偶然。据嘉和家业物业服务研究院统计，2021年，龙湖智创生活陆续完成对亿达服务、楷林商服、九龙仓旗下中国内地部分物企等标的的收购，对企业规模、高能级城市项目布局以及产业园、商业物业、住宅物业等细分业态均进行了加强。同时，龙湖智创生活在2021年中标多个项目，涉及商业、学校、产业园等多类业态。
针对龙湖智创生活拆分上市一事，市场普遍持积极态度。中信证券、申万宏源证券、海通证券等券商均表示龙湖智创生活将跻身一线空间服务运营公司之列，且有利于企业和股东方利益。
亿翰智库分析认为，2021年全年物业板块表现劣于上游H股地产板块和港股大盘。资金的抽离对于尚未上市的企业而言或是暗藏机遇，当有优质标的出现时，资本更愿意流向这些大而稳、有想象空间的企业，且优质标的入场将提振市场信心，继而推高板块发展质量。经过近一年准备，龙湖物管、商管在规模和业态上实现大幅跨越，在此基础上融合商业运营板块，由此推出的龙湖智创生活在规模、业务布局方面均已具备较强竞争力，正是市场上所重点关注的标的。
在管购物中心客流连年上涨 优质商管服务成行业稀缺资源
随着线上购物及线下商圈不断扩容，购物中心已从传统的购物功能向集吃、喝、玩、乐、社交为一体的多元化属性转变，运营管理复杂程度也相应提升，商管行业内马太效应凸显。
东方证券曾指出，相较传统物业管理，商管对运营管理要求较高，轻资产运营模式可避免资产价格波动所产生的影响，在实现扩张的同时具备成长性。当前行业仍处于高速扩张但管理能力尚未被稀释的阶段，优质的商管服务已成为行业内较为稀缺的资源。
自2002年龙湖集团商业运营部正式成立，龙湖商业运营经验已近20年。结合物业及商管两个航道的轻资产属性、具有协同效应的轻资产平台“龙湖智创生活”涵盖对购物中心的商业运营管理服务、零售商业空间内的资产管理和服务，为包括“天街”、“星悦荟”等在内的购物中心及其租户、消费者和业主等更广泛的客户群体，提供商业运营服务和物业管理服务。
龙湖智创生活为天街消费者提供服务
根据龙湖智创生活披露，2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，龙湖智创生活在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元。
截至2021年12月28日，龙湖智创生活就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，60个在管建筑面积580万平方米的购物中心已开业，合计面积580万平米，服务超过13000名租户。余下68个的绝大部分预计于2022年至2025年期间开业。
若按运营项目数量计，龙湖智创生活在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第六；其中，在管项目中一二线商业运营服务项目占比超过90%，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第三。
中信证券指出，龙湖智创生活最具可比公司是华润万象生活。就区别而言，龙湖智创生活的物管收入大于华润万象生活，物管业务外拓和并购的经验更为丰富，商管外拓则晚于华润万象生活，定位面向更广阔城市中产居民。商业地产业务对龙湖的意义不只是资产，委托管理其他业主的项目等都将成为公司商管业务价值的保证。
提出“一个龙湖”概念 母公司经常性收入有望提升
继2018年龙湖集团发布“空间即服务”战略后，近期，龙湖集团提出了“一个龙湖”的概念。
据介绍，“一个龙湖”是集龙湖所有主航道业务，以及城市更新、医养等创新业务之间协同，并通过智能科技系统，促进各业务协作。在“一个龙湖”体系内，用户可在整个龙湖生态系统中的住宅小区、购物中心、长租公寓、房屋租售等任一场景，享受产品、服务、体验、权益等。
当前，物业管理服务面临复杂营商环境，未来行业整体迈向基层治理框架约束下的专业化、市场化是大势所趋。从市场端看，基础服务快速向头部集中的同时，衍生赛道持续延展。随着“开发+服务”双引擎格局日渐清晰，作为“一个龙湖”的主要航道，分拆龙湖智创生活上市是一个由量变带来质变的结果。
受益于龙湖集团的运营风格，龙湖智创生活在物业管理服务方面，积累了良好的用户口碑，连续12年业主满意度超过90%；在商业运营服务方面，截至2020年，每家购物中心门店的日均客流，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二，平均出租率排名第三。
除此之外，龙湖集团在科技方面的投入也同步至龙湖智创生活，龙湖智创生活业务范围边界得以延申。截至目前，龙湖集团科技研发团队已支持龙湖智创生活建立了一套完整、系统化的科技体系，人工智能、AIoT及智能应用涉及各业务流程。
龙湖智创生活400话务中台
不容忽视的是，一直以来龙湖集团以稳健著称，除保持三道红线绿档，还获得了惠誉、穆迪、标普保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。此次龙湖智创生活上市后，将对龙湖集团产生一定正向影响。
申万宏源证券分析认为，龙湖集团作为行业龙头，稳健已成为其市场形象。预计龙湖集团后续将继续保持战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四个特色。同时，伴随商场、长租和物管的多元业务加速，经常性收入将相应提升；此外，在龙湖集团融资成本下降、账期延长等因素影响下，龙湖集团有望成为境内外全投资级民营示范之一。
