各地楼市“银十”冷热不均 房产市场恢复尚需时日

作者 | 《财经》新媒体 宋金煜 编辑 | 潘西  

2022年11月17日 07:59  

本文2032字,约3分钟

11月16日,国家统计局发布的最新70城房价指数显示,10月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%,同比跌2.4%,而当前房价环比下跌持续了14个月,同比下跌持续了7个月。除了房价下跌外,房地产销售以及投资和供给端也面临挑战。

国民经济综合统计司司长付凌晖表示,今年以来,各地区各部门坚持房住不炒,积极推进因城施策,房地产市场出现了一定积极变化,但是下行态势还在持续,下阶段工作还是要积极推动房地产市场逐步企稳,保持平稳健康发展。

在业内人士看来,尽管政策利好不断,但是触达市场需要时间,加上多地疫情反复,房地产市场恢复不及预期。目前,行业销售难和融资难的问题已被关注,“金融16条”等力度空前的新政已陆续推出。目前市场企稳方面仍存在不确定性,未来有望继续实施宽松政策。

10月房价下跌城市增多 一线城市总体保持稳定

根据国家统计局数据,10月份全国70城新建商品和二手房住宅价格指数环比分别下跌0.4%、0.5%,环比下降城市分别有58个和62个,较上月分别增加4个和1个,包括南昌、海口、重庆、赣州等。从这些数据不难看出,10月份新房、二手房价格上涨城市数量继续减少,而价格环比跌幅呈微幅扩大态势。

值得关注的是,在新房方面,广州、西安、南京、厦门、重庆、武汉等热点城市新房价格环比均有所下降,南昌、海口、重庆、赣州等城市则由涨转跌。其中跌幅较大的是三线新房和二手房,同比分别下跌3.9%和4.7%,而二线城市二手房同比跌幅也比较大为3.2%,降幅均较上个月有所扩大。

不过与全国房价下跌不同的是,一线城市以及新政落地城市的房价有明显的上涨。具体来看,一线城市北京、上海及杭州、成都房价均有上涨,而南充以1%的环比涨幅领跑新房房价,合肥次之,环比涨幅为0.6%,成都、南充、烟台则位居二手房环比涨幅前三。

对此,诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,北京、上海等一线城市继续维持优势行情,长三角重点城市合肥、宁波、杭州表现突出。除城市经济人口等因素外,宁波近日发布了落户限制的新政,杭州发布了多轮松绑政策包括取消认房又认贷,北京调整了通州台湖、马驹桥地区购房政策。这些政策对购房者而言可谓是一个重磅利好,预计后续市场仍有回升空间

陈霄进一步表示,除上述这些城市外,多数城市新房和二手房价格几乎全线下跌,拉动市场底部回升已经刻不容缓。当前各地纾困政策“应出尽出”,调控宽松对市场端的促进作用将愈发有限,当前的难题仍是购房者信心与预期普遍不足,随着后续“保交付”工作落实等或将传导至新房市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,10月份二手房涨价的城市数量是今年最少的,从这个指标来看市场压力其实较大。虽然各地释放出二手房交易火热的消息,但由于新房行情偏弱,二手房也明显会受影响,尤其需要关注一线城市和豪宅市场两个领域市场的新压力。因此,各地要积极宣传二手房交易免个税、二手房不限售等政策,以更好激活二手房交易市场,从而促进新房市场企稳回升。

销售下滑房企拿地意愿不强  供销两端面临挑战

在房价下跌城市增多、二手房承压背后,房地产销售端以及投资和供给端均面临不小挑战。在8、9月楼市销售数据呈现连续2月上升局面后,10月单月全国商品房销售面积和金额环比下滑约三成,同比降幅也均在两成以上。

由于销售端难见持续回暖,今年前10个月,全国房地产开发投资额同比下降8.8%,同时企业到位资金同比下滑超两成,土地购置面积同比下滑超五成。在房企资金压力较大的情况下,房企拿地意愿明显不强。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,9月末中央多部门发布全国性普惠政策,10月各地积极跟进,已有二十余城降低商贷首套利率至4%以下,但因多地疫情反复、居民收入预期未见明显好转,整体市场销售恢复不及预期。

不过,在此前楼市政策的影响下,市场确实出现了积极信号,如房地产投资总体保持在较高规模,住宅销售额同比跌幅已经连续5个月收窄。同时,从保交楼的情况来看,房屋新开工面积和竣工面积降幅也都在收窄。

对此,付凌晖表示,今年以来,各地区各部门坚持房住不炒,积极推进因城施策,房地产市场出现了一定积极变化,但是下行态势还在持续,下阶段还是要坚持房住不炒的定位,积极推进购租并举,支持刚性和改善性住房需求,推动房地产市场逐步企稳,保持平稳健康发展。

不可忽视的是,房地产行业销售难和融资难的问题已被关注。进入11月以来,多部门频繁落地稳楼市举措,包括增信发债座谈会、“第二支箭”以及央行、银保监16条措施、三部门支持保函置换预售资金等力度空前。

在严跃进看来,目前市场企稳方面其实存在有不确定性,当前要关注供求两端缩量的压力,包括供给端购地和开工数据偏弱,需求端购房者入市意愿不强,需正视问题且积极引导。从房企的稳健发展角度看,房企要做好过冬的准备,主动降低成本、积极和债权人做好沟通,防范出现债务新的风险。

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