提前还房贷,越来越难

作者 | 《财经》记者 唐郡 严沁雯 编辑 | 张威 袁满  

2023年02月07日 18:46  

本文4517字,约6分钟

央行数据显示,2017年三季度至2022年一季度,个人住房贷款加权平均利率持续高于5%,而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%,为有统计以来最低水平

“以前排队等放款,现在排队等还款。”

汪兰于2021年上半年购入人生的第一套房。彼时,她从某大行申请了约100万元的房贷,排队放款等了近半年。如今,想提前还贷也要排队。汪兰表示,她现在申请提前还贷需要等待约两个月时间。与之形成鲜明对比的是,目前申请首套房贷最快约两周即可放款。

2022年下半年以来,各大社交平台上关于“提前还贷受阻”的讨论逐渐增多。除了排队办理业务,购房者遇到的银行要求包括但不限于“需支付违约金”“提高最低还款金额”“限制还款次数”等。近期,以上讨论更是频上热搜。

据《财经》记者了解,购房者申请提前还贷的原因包括换房、降低家庭杠杆等,其中一个被普遍提及的原因是部分存量房贷利率较高,而理财收益率却逐年走低。在受访者中,不乏房贷利率在5%以上的购房者,而当前中低风险的理财产品收益率普遍在4%以下。

央行数据显示,2017年三季度至2022年一季度,个人住房贷款加权平均利率持续高于5%,而2022年12月新发放个人住房贷款平均利率为4.26%,为有统计以来最低水平。

据一位购房者估算,其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷,还款方式为等额本息,如果提前还款50万,在还款期限不变、减少月还款额的情况下,将节省约39万元利息。

对于银行而言,房贷是提供稳定现金流收入的优质资产,提前还房贷能够加快资金回笼,拓展房贷空间,但也损失了未来较高的利率收益。多位受访者表示,近期房地产销售低迷本就令房贷增长乏力,部分购房者扎堆还款也让银行倍感增长压力,不得不对提前还款进行额度控制。据《财经》记者了解,部分银行提前还款预约时间已经排到了6月。

在此情形下,有专家建议调整存量按揭贷款利率,降低住房消费者的负担,解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议,对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的,可分为三档分别采取利率打折等优惠措施。

对此,招商证券银行业首席分析师廖志明表示了担忧,近年来银行业息差明显收窄,2022年前三季度,部分大行营收已经零增长,面临着较大的经营压力,“当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性不高”。

放贷等两周,还贷等半年

“银行说我前面大概有300人在排队,预计要到今年5月才能还。”

在上海一家外资银行工作的周悦对《财经》记者表示,2022年底,她计划将老家成都的房子卖掉置换上海新房,结果光是提前还贷就让她等半年。

周悦的房贷在某国有大行的成都分支行,此前她的朋友也因为换房在该行申请了提前还贷,排了一个多月后成功还款。她申请时间晚了一点,还款额度竟愈发紧张。“手机银行App显示没有额度,问个贷经理什么都说不确定,只能等。”

1月18日,趁着春节假期,周悦亲自去线下网点提交申请。“很敷衍,电脑都没开,就喊我们填了一张纸,拿夹子一夹。”周悦告诉《财经》记者,现场来提前还贷的人排起了长队,银行工作人员让他们挨个填写纸质申请材料。“我在那里等差不多40分钟,来还贷款的都是跟我们一样,统一先排队。”周悦说。

另有购房者告诉《财经》记者,2022年初其曾通过所贷款银行App在线上办理提前还款业务,当时并不需要排队且当日即通过;而在2023年1月初,该行App显示2月预约额度已满。更有购房者于近日表示,其房贷所在银行已经关闭线上提前还款入口,客服反馈系统更新暂无法受理。

据《财经》记者了解,购房者若想提前还贷,面临不同的情况。其中,反映排队时间较长的大部分为国有大行的房贷客户。上海地区有购房者表示,其在某大行申请提前还贷已经排到5月;江苏地区有购房者则提到,其在另一大行提前还款的预约时间已经推至6月。

《财经》记者以购房者身份咨询某股份行上海地区贷后服务中心,据工作人员反馈,近期咨询提前还贷的客户“的确有点多”,同时其表示,办理业务需提前一个月预约,具体等待时间未知。对于还贷已满12个月的客户来说,无需支付违约金。同时该行要求提前还款最低金额为5万元。

“一般总行会下发一定的还款额度,然后我们根据客户提前还款情况进行登记,相当于全国一起抢额度,额度满了只能往后推。”某国有大行贷款经理表示。

不过,并非所有银行申请办理提前还贷都需要排队。华南地区某股份行支行贷款经理表示,在该行提前还贷的情况与往常对比没有太大区别,咨询的人较多,但并未有太多人进行预约。另有购房者表示,在某股份行App可直接申请提前还贷。

与之相对,近期银行发放房贷的速度超乎寻常。成都地区一位春节前刚办完首套房贷的购房者告诉《财经》记者,他从办理房产抵押到银行放款,只用了不到两周。

在业内人士看来,当前出现“提前还贷热”,一方面是由于房贷利率下行,此前房贷利率较高的业主希望通过此种方式减少利息支出;另一方面,部分业主有金额较大“闲钱”,又缺乏理想的资产配置。

据一位购房者估算,其2022年申请了总额114万元、利率5.35%、期限25年的房贷,还款方式为等额本息,如果提前还款50万,在还款期限不变、减少月还款额的情况下,将节省约39万元利息;如果只缩短还款期限,不改变月供金额,将节省超70万元利息。

某社交平台的理财讨论群组中,有投资者发起了一项投票,在“提前还房贷”和“继续买理财”两大选项中,169人选择了“提前还房贷”,占比达95%。

汪兰告诉《财经》记者,自几十万的理财产品到期后一直未找到合适的投资标的,提前将一部分房贷还清的想法随之出现:“理财怕亏损,存银行的利率比我5.88%的房贷利率低不少,提前还款节省的利息就当理财了。”

但从银行角度看来,客户“扎堆”申请提前还贷似乎意味着不小压力。“提前还贷会导致我们贷款余额下跌,因为还掉一笔,我们的余额就下降一笔。但银行考核的主要是净增,如果一边有提前还款,那么另一边房贷投放的压力就大了。”一股份行贷款经理对《财经》记者坦言。

有银行业人士指出:“房贷对银行来说是优质资产之一,少数业主选择提前还房贷对银行来说可以提前收回本金,拓展信贷空间;但对部分银行来说,短期内找到类似优质资产并非易事。”

市场期待存量房贷利率下调

部分存量住房贷款利率偏高,也是借款人提前还款的重要原因。董希淼对《财经》记者表示,2020年以来发放的部分住房贷款利率在6%以上,尽管2022年贷款市场报价利率(LPR)下降三次,但部分存量房贷利率仍然显著高于目前约4.3%的平均房贷利率。

另一方面,2022年三季度以来,央行放松了对首套房贷利率全国下限的要求,并建立了利率下限挂钩房价的动态调整机制,新发放的首套房贷利率进一步下探。近期,郑州等地首套房贷利率先后突破全国利率下限4.1%。据《财经》记者不完全统计,当前有20多个城市的首套房贷利率进入“3”时代。

在此情况下,部分专业人士建议下调存量房贷利率。

“当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。”董希淼建议,金融管理部门可以加强对商业银行的指导,通过市场利率定价自律机制引导银行降低存量房贷利率。比如,对利率过高的存量房贷利率提供额外打折或减少加点等优惠政策,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。

具体而言,对2023年1月1日存量房贷利率仍然高于5%的,可分为三档,分别采取优惠措施:利率高于6%,打八五折或减100个基点;利率高于5.5%的,打九折或减60个基点;利率高于5%的,打九五折或减30个基点。允许各银行在上述基础上,适度增加优惠幅度。对有逾期记录的借款人,原则上不享受优惠措施。

廖志明告诉《财经》记者,历史上存量房贷利率下调有过一次先例。2009年初,银行主动让利,给存量按揭利率直接打了七折。不过,在廖志明看来,当前银行再度下调存量按揭贷款利率的可能性和必要性都不高。

“下调存量按揭利率,一方面可能会加剧银行经营压力,另一方面,对整个房地产销售的帮助也很小。”廖志明对《财经》记者表示,近几年银行息差明显下行,从2022年前三季度数据来看,部分大行的营收已经零增长,其面临的经营压力已经比较大。

此外,廖志明介绍,按揭贷款利率高低与申请时点有关系,在存量按揭中,目前最低大概是2.8%,而当前部分银行三年期大额存单的成本高达3.5%,持有2.8%的按揭资产对银行而言可能是亏钱的。“存量按揭中利率低的银行没法要求上调,那么存量按揭利率高的就要求下调,可能也不太符合现代商业社会的契约精神。”廖志明表示。

对此,董希淼亦表达了类似观点,“利率是资金的价格,存量房贷利率较高,反映的是当时住房贷款市场价格情况。这一点无可厚非,更不是商业银行的问题。”对于银行可能面临经营压力,董希淼表示,“考虑到银行近年来加大向实体经济让利、利润增长压力较大,上述措施执行期限可暂定为3年,3年之后视情况再定。同时,金融管理部门可通过市场利率定价自律机制引导银行降低存款利率,降低负债成本,延缓息差缩窄、盈利下滑等压力。”

此外,多位受访人士对《财经》记者强调,盲目提前还贷并不可取。“提前还房贷减少了利息支出,但需要让渡资金流动性,并且金额不是小数目。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对《财经》记者表示,“对于房贷利率高,还房贷期限长,短期拥有大笔‘闲置’资金的购房者而言,提前还贷相对适合一些。”

从还款方式来看,等额本息与等额本金也应有所区别。董希淼表示,一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少,相比来说提前还款会更划算一点;等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少,如果还款已过一半,其实可以不考虑提前还款。

“是否选择提前还款,购房者应结合未来大额支出等自身资金状况去理性选择,”廖志明表示,“按揭贷款利率仍然显著低于民间借贷利率,是个人获得稳定、低价融资的较好的渠道,从我们观察来看,也不是所有人都有能力提前还贷。”

长期来看,多位受访人士表示,随着2023年宏观经济企稳回升和房地产市场回暖,金融市场回归常态,市场风险偏好逐步回暖,下一阶段“扎堆提前还款”或将趋于平缓。

(应受访者要求,文中汪兰、周悦为化名。)

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