3月17日，房企招商蛇口（001979.SZ）在本轮财报季中率先公布了2025年年度业绩。根据财报，公司虽保持盈利，但营收、净利润、净利率均出现下滑。
公告显示，2025年招商蛇口营收为1547.3亿元，同比下降13.5%；归母净利润为10.2亿元，同比下滑74.7%；扣非归母净利润为1.7亿元，同比下滑93.1%；净利率为0.5%，同比下滑1.9个百分点。
招商蛇口从2020年开始出现归母净利润下滑，2023年短暂恢复正增长后，2024年重回“增收不增利”困局。2024年，其归母净利润同比下降36.1%至约40.4亿元。2025年，其归母净利润跌幅是2024年的两倍以上。
招商蛇口在财报中称，利润下滑原因主要是开发业务项目结转规模同比下降、计提减值以及投资收益同比减少。这也是房企业绩下滑的普遍原因。
这是招商蛇口去年9月换帅后的首份财报。在3月17日的业绩交流会上，招商蛇口董事长朱文凯也带领董事总经理聂黎明、财务总监兼董事会秘书余志良、副总经理伍斌、副总经理吕斌等新管理团队首次亮相。
2025年，招商蛇口签约销售金额为1960.1亿元，同比下滑10.6%，较2021年巅峰时期跌去40%。但在房企销售普遍遇冷的背景下，2025年招商蛇口的全口径销售额跻身前四，比2024年提高一名。
背靠招商局为招商蛇口带来了稳健的财务管控能力，这是它在行业寒冬中的主要优势，也让它有能力去积极拿地、开拓开发业务之外的市场。
截至3月18日收盘，Wind（万得）数据显示，招商蛇口股价当日跌2.67%，报收9.48元/股，市值为855亿元。
钱流向何处
2025年，招商蛇口录得现金及现金等价物849.7亿元，同比下降16.4%。具体来看，经营活动、投资活动现金流净额均同比大幅下降，分别下降69.7%和172.43%。
钱的主要流向有二：购地支出增加、对联合营公司投资的数额加大。
2025年，招商蛇口在土拍市场较为活跃，且聚焦“核心10城”（北京、上海、广州、深圳、西安、长沙、合肥、苏州、成都、杭州）。
据《财经》统计，2025年公司新增拿地从上年同期26宗升至43宗，总地价从486亿元升至938亿元，权益地价则从335亿元升至543亿元，仅次于中海地产、保利发展，2024年、2025年的拿地均价也均超过2.10万元/平方米。
根据财报，2025年，招商蛇口在“核心10城”的投资额占比接近90%，其中在一线城市的投资额占比高达63%。2026年，公司预计总可售货值达到3400亿元（不含新增拿地），其中83%为住宅，并且“核心6+10城”占81%。
朱文凯在业绩会上表示，人口、城市化、经济高增长以及金融杠杆等四大红利正在逐渐消退，行业正在重塑阶段。成交格局由新房主导转向二手房为主，企业经营模式也需要从“高周转”转向以销定投、以销定产。因此，核心优质地块是公司发展的护城河。
伍斌补充，2026年招商蛇口继续在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选。在满足“三道红线”、平衡好规模和利润的前提下，还要求每个项目要达到“六好”投资标准，确保资源有效投放，更聚焦项目的周转速度和收益兑现。
投资方面，2025年，联合营公司给招商蛇口造成了约6.14亿元投资亏损，而去年同期联合营公司贡献了16.93亿元投资收益。招商蛇口的整体投资收益因此同比下降81.81%至7.08亿元。
招商蛇口目前仍有大量存货，这也导致了计提减值风险带来的净利润下降。
根据公司发布的计提减值准备公告，2025年，公司的计提减值总额为42.7亿元，归母净利润因此减少29.18亿元。其中存货跌价准备为32.7亿元。过去五年，公司的存货跌价准备总额高达144.8亿元。
招商蛇口的计提减值大多指向三四年甚至更早之前获取的高价地块，在行业下行期，公司不得不为高价购地买单。
例如，根据财报，2025年计提金额最高的是重庆招商渝天府项目，计提约8.79亿元。该项目隶属于重庆西永物流园板块，招商蛇口于2021年以楼面价1.05万元/平方米、溢价率129.98%竞得。
聂黎明坦言，计提等会计处理方式对公司当期的利润报表存在影响。但他同时强调，从长远来看，这是在夯实公司的资产质量，为未来的“轻装上阵”做准备。
他补充，逐步消化的存量资产势必还会拉低后续利润，但近两三年投资的优质地块将逐步转结利润，帮公司缓解业绩压力。
扩展第二曲线
在财报发布前，招商蛇口刚刚经历了以“精简”为核心的组织架构调整和管理层的更替。
新任管理层中，朱文凯、聂黎明的职业经历较为多元，在开发业务、物业服务、资产运营等方面都有涉猎，这也符合公司近年来积极拓展第二曲线、“做优开发业务、做强资产运营、做大物业服务”的战略方向。
招商蛇口的三大业务板块是开发业务（以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务）、资产运营（集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务）和物业服务（基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务）。
其中，开发业务是公司的压舱石，物业服务业务的营收占总营收比重也已超过10%，成为另一重要的增长引擎。
2025年，物业服务的营收为167.3亿元，同比上升8.4%，该部分营收占总营收的比重由2024年同期的8.6%升至10.8%；资产运营的营收为71.7亿元，同比上升0.3%，该部分营收占总营收的比重由2024年同期的3.99%升至4.64%。
物业服务业务主要通过公司旗下的招商积余（001914.SZ）开展。
财报显示，2025年招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%；在管项目2473个，同比增长7.7%，管理面积达3.77亿平方米，同比增长3.3%。Wind数据显示，招商蛇口是招商积余的第一大股东，持股占比47.75%。
为了提高物业服务能力，该公司也在不断在物业运营、机器人应用、物业服务鸿蒙生态布局等方面加码研发投入。2025年，其研发投入占总营收的比重由去年同期的0.12%提升至0.13%，研发人员数量也由去年同期的270人增长9.26%至295人。
管理层调整后，招商蛇口现金流和盈利能力能否改善、开发业务的节奏与产品竞争力能否保持、三大业务能否可持续发展，是资本市场和投资者未来最为关注的看点。
财报会上，聂黎明指出，2025年二手房成交面积占比进一步升至65%左右，城市地段产品持续分化并成为常态，改善型需求与“好房子”成为市场的关键支撑。公司将加大产品力投入，通过优化户型设计、完善社区配套、融入绿色智能科技等方式，打造更具竞争力的住宅产品。
2025年，公司编制了《招商蛇口好房子品质标准》，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地。
而面对行业的机遇和挑战，朱文凯表示，招商蛇口要从传统的开发商，真正转变为“开发商+运营商+服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。“这是我们的方向，也是我们的目标。”他说。
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