当房地产高歌猛进的潮水退去，隐藏在钢筋水泥背后的居住痛点正逐渐浮出水面。
去年底，四川一个改善型小区，因入住率不足三成、物业收缴率过低，多个前来评估的头部物企望而却步；今年6月，河南伟兴物业试图以情绪价值破局，却无法改变收缴率不足10%的情况，最终撤离小区。这并非个例，而是许多小区正在上演的现实。
中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。与前几年物业公司“被炒”截然不同，在2025年的撤离案例中，由物业公司主动撤离的比例约为64.7%。
其中，越来越多的头部物业，如中海物业、万科物业、保利物业等，选择主动“开除”业主。中物智库的数据也披露，12家头部物企近三年累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的全部在管规模。
物业和业主陷入了一场拉锯战：因业主对物业服务不满或房屋空置率居高不下，越来越多的物业公司出现亏损；物业因收不齐物业费而降低服务质量，又导致了小区矛盾进一步加深。
在一些小区，拖欠物业费甚至变成了一种猫鼠游戏。有业主在业主群里传授“经验”——即使被起诉也“没关系”。部分小区被打上“不稳定”的标签，陷入物业反复撤离的困境。另一些小区中，业委会乱象在困扰着业主。部分业委会成员与物业暗中勾结，或在维修改造中吃回扣，甚至引入资质存疑的“皮包公司”。
物业公司主动撤离的背后，是一笔经济账：收入没有增长，但物业公司的刚性支出不能省。撤离虽然会产生沉没成本，但可以及时止损，将资源转向更有盈利潜力的项目。
但这并不是一个走不出去的迷宫。在这场撤离潮之下，行业正在寻找跳出恶性循环的新出路。
从全行业来看，这场撤离潮是物业行业从“规模为王”向“利润优先”的转型——头部企业主动剥离低效资产，重新寻找扩张与盈利的平衡，区域性物业公司和中小型物业公司的机会正在到来。
物业发展问题也引起了政策层面的关注。7月13日国务院批复的《扩大消费“十五五”规划》（下称《规划》），首次将物业服务纳入扩大消费的顶层设计。
《规划》提出“实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”，并将“推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施”纳入消费基础设施建设范畴。这是物业服务首次被纳入扩大消费的顶层设计。
物业公司主动撤离
7月的第一个周六，暑热难耐。北京大兴区清逸西园小区里，刘敏和几个邻居扇着蒲扇坐在小区儿童乐园旁的长椅上闲聊。
不远处的小区快递站，业主们正在排队拿快递，看起来是最平常的一天。
只有常住居民才能注意到一些细微的变化：门口胖胖的保安大爷不见了，取而代之的是一个指挥车辆的小伙子；小区内多了几个巡逻的人，看到生面孔时会要求其进行登记。
清逸西园小区门口。 摄影/王文彤
在离小区最近的链家门店，中介听到清逸西园的名字时连连摆手，“不建议你考虑这个小区，太老了，物业也不稳定”。
就在7月的第一天，德茂物业撤离了这个小区。在三个月前，该物业就宣布撤离计划，原因是亏损严重。
《财经》走访清逸西园的这一天，北京恒富物业作为应急物业已经进场，但刘敏和邻居对此一无所知，“听说是要换，不知道要换谁”。
小区楼栋间的空隙，依旧堆放着垃圾和杂物；物业公告栏上，德茂物业张贴的收费文件已经泛黄；垃圾分类的宣传板上，管理负责人的联系方式还未变更。
清逸西园应急物业进场公告。 摄影/王文彤
清逸西园是一个老小区，楼龄超过20年，分为商品房和回迁房两部分，物业收费标准为0.5元/平方米。
刘敏已经在这里生活了快20年，退休前曾做过其他物业公司会计的她一直按时缴纳物业费。但在她的印象中，小区的物业费收缴率一直在50%以下，“很多人是从村里拆迁过来的，没有物业费的概念，不愿意交钱”。
2025年，物业公司曾征集业主意见，希望能每月收取100元停车费，但是同意的业主不足三分之二，最终没有成功。
对这次的应急物业，刘敏也不抱期待，“连垃圾都没收走，估计干不长”。
《财经》以业主身份致电社区，工作人员表示应急物业期限为六个月，期满前将由小区业主选聘新物业，一切以公告为准。
北京清逸西园并非个案。中指研究院数据显示，从2025年初到2026年3月底，全国共监测到212个住宅物业撤离项目。
与前几年物业公司“被炒”不同，目前物业公司主动“开除”业主的占比显著提升。据克而瑞统计，在2025年的撤离案例中，物业公司主动撤离比例约为64.7%。
其中，头部物企主动撤离的案例显著增多。比如，万科物业于近期宣布退出武汉、徐州、温州等地的多个小区；2025年，中海物业退场面积达5560万平方米，占总在管面积的11.58%。
据中指研究院不完全统计，截至2025年底，百强物业企业主动撤离案例超80个，占比约38%；百强物企项目留存率为95.69%，同比下降1.12个百分点。
中物智库的数据也披露，12家头部物企近三年累计退场面积超4.4亿平方米，相当于一个头部物企的在管规模。
服务与费用陷入恶性循环
物业公司主动撤离的决定，往往与物业费有关。物业公司认为自己已经服务到位，但是物业费仍然收不上来。
吴亮曾做过八年的物业经理，先后服务过四个小区，退出了其中一个。这是一个收费标准为1.2元/平方米的刚需小区，费用在这个江西赣州的小县城里属于中等水平。
为了对得起业主交的物业费，他自认为做到了所有能想到的事情。冬天，凌晨四五点钟就起来扫雪、除冰；夏天，每天踩着二楼业主的空调外机清理天井的垃圾。
但这依然拉不动物业费收缴率。吴亮记得，这个小区的收缴率始终卡在40%左右，远远达不到盈亏平衡。为了提高收缴率，公司先后采取过上门沟通、法律催缴、预存一年物业费送礼品等方式，但都收效甚微。
为了“对症下药”，吴亮记录了每个业主的理由。
有些业主不交钱，来自观念变化——从村里搬到城里，没有物业费这个概念。有些则因为房屋质量不佳——小区建成不到五年，还不到能动用公共维修基金的时间，却已经出现了外墙脱落，平时的绿化、电梯维保等也都要钱。业主认为，这些都是物业的责任，拒交物业费。
这些死结，最终化作物业经理头上的KPI（关键绩效指标）。“如果缴费率不达标，我只能拿到2000多元的底薪。”吴亮说。
多数物业公司选择诉诸法律。
四川精伦律师事务所一级合伙人王强服务过十多家物业公司，曾处理两百余起物业服务纠纷案件。根据他的经验，两年未缴纳物业费、金额达到3000元就达到了可以起诉的程度。
法院提起诉讼、业主收到起诉状可以解决50%不缴纳物业费的情况，“大部分业主是因为跟风才不缴费。”王强说。
真正选择与物业公司对簿公堂的业主是少数。在法庭上，双方的争议焦点往往在物业公司是否提供了符合收费标准的服务，关键要看谁能拿出证据——物业服务合同、物业服务记录本、长时间连续录音录像等，这些是判定服务质量与收费合理性的核心。
在王强参与的案子中，大部分都是物业公司胜诉，因为他们能更能拿出有力证据，“如果只是业主口头上说物业服务不达标，或者只能拿出一两张照片来，起不到什么抗辩作用。”他说。
虽然物业公司需要承担律师费，且不一定能追回物业费，但王强认为，起诉是一种有效手段，“钱能不能要回来是其次，至少能通过法院把债权固定下来。”
不过，从前年开始，法院不再轻易给物业费纠纷立案。吴亮询问过原因，得到的回复是：现在案子太多立不过来。
每个物业公司都有一条收缴率的“生死线”。
根据中物智库的统计，2025年百强物企的毛利率为18.42%，同比减少1.11%。中物智库创始人杨熙认为，以百强物企毛利率为标准，理论上每个项目的收缴率必须达到81.58%，才能实现收支平衡，想要实现良性经营，则需收缴率超过85%。
但若某个地区只有一个在管项目，即“孤岛项目”，即使收缴率达标，也可能因为管理成本过大而亏损。“这几年，物业公司更看重利润增长，而不是规模。”他说。
不过，这只是理论数据。根据中物智库的统计，2025年百强物企收缴率为82.3%，低于85%的基准线。
根据吴亮的经验，规模在2000户的小区，收缴率需达到70%才能维持物业的运营；规模在800户左右的小区，则需达到80%。
赣州市宁都县一家物业公司的经理孙捷告诉《财经》，他们县城的收缴率普遍在70%左右，远没有达到收支平衡。为了维持运转，公司不得不在各个项目之间辗转腾挪、降低服务标准，“拆东墙补西墙”。
收入没有增长，但物业公司的刚性支出不能省，这使得物业公司动了撤离的念头。
而业委会的乱象，往往让物业的处境更加复杂。
据多位物业相关人士对《财经》称，有时小区内会上演“坏业委会赶走好物业”的戏码，透支业主的信任，导致后续没有正规物业敢进场，小区物业青黄不接。
李琴所在的小区在去年10月成立了业委会，准备更换物业公司。但很快她和一些邻居发现了猫腻：三家来竞标的物业公司中，有一家是个资质存疑的“皮包公司”。
她又在网上一查，这家公司已经有很多次撤离的“前科”，甚至还卷走了之前小区的公共维修基金。
“他们肯定是跟这个公司有利益往来。”“不能让他们再祸害小区了！”当初投票支持业委会成立的业主，现在集体写联名信，要求业委会下台。最后，成立刚一个多月的业委会集体辞职，成了一场闹剧。
而李琴又陷入了新的矛盾，物业换来换去，下一个来的是谁？小区的房价怎么办？
新物业，接还是不接？
对于小区而言，物业撤离后，真正的风险可能才刚刚开始。
吴亮和周围朋友的经验是，因收缴率低撤走物业的小区，之后可能还会反复遭遇撤离。在他们的眼中，这些小区被打上了“不稳定”的标签，“就像你去公司面试，HR看你不停地跳槽也会起疑。”
在决定是否接场时，新物业公司对业委会的考察，几乎和对小区硬件的考察同等重要。
深耕河南地区的永威物管总经理张华伟对《财经》表示，公司在评估是否接场时主要看三个方面：一是小区空置率是否高于50%。
二是前期遗留问题排查，包括监控、消防、绿化等，计算接场的成本。
三是跟业委会交流，了解前期物业撤离的原因和业主诉求。以上三个方面是决定公司是否进场的主要因素。
目前，永威物管近60个项目中，有超过15%是接场项目。
另一大型头部物业公司高管补充，小区在招投标前已经定好了物业费和物业服务等级，公司会据此匹配人员、进行成本测算。如果小区的维护成本过高，或者公共维修基金已经用完，公司也不会考虑接场。
“有些头部物业公司前几年大举扩张，宣称可以带资进场，实际上要么用别的东西抵押，要么通过人员减配、降低服务水平来找补。实在经营不下去就再撤离。”他说。
业委会的态度也是新物业在前期评估时的重要一环。一个强有力的业委会就像小区的主心骨，是影响小区物业的关键因素。
2026年3月，骆鑫所在江西省南昌市的一个大型刚改小区成立了业委会，又在5月更换了物业，他负责筹备业委会、收集业主诉求等工作。
原开发商旗下物业公司收取2.8元/平方米月费，但漏水、卫生、人车不分流、失窃等问题频发，且电梯广告和充电桩等公共收益从未公布明细，引发业主强烈不满。骆鑫牵头撰写联名抵制信，获600余户（超80%）业主签字支持，推动业委会启动公开招标，由业主代表考察打分、全体业主投票决选新物业。
新物业中标后，物业费降至1.65元/平方米，小区卫生环境明显改善。不过，针对老人和小孩的差异化服务等部分期待尚未落地。骆鑫表示将继续监督跟进，“大不了再换一次，一回生二回熟”。
如果业委会不能很好地协调业主和物业的关系，物业面对混乱的小区秩序往往有心无力。
在四川的一个改善型小区，旧物业刚撤走时曾吸引万科物业、保利物业、融创物业等知名物企前来踩盘。这是一个容积率仅1.5、共400多户的低密度洋房小区，此前的物业费为3.5元/平方米。
业委会成员冯昕利用周末时间带着这些公司参观，发现这些公司面对小区的众多电梯、居高不下的空置率都犯了难。
在闲谈中，冯昕听到他们讨论，小区一共93部电梯，每部电梯每个月的基础维保费用要200多元，一年就是20多万。而小区的入住率不足三成，大部分业主在2020年-2021年高位买入毛坯房，既不住也不交物业费。对这些业主，业委会也没有办法。
招标那天，这些叫得上名号的物业公司都没有出现，即使有些公司已经拿走了标书。最后是一家小微物业公司进场。
但一些挑刺的业主依旧对这家物业不满。比如，新物业合同中写了门卫要提供“站式服务”，有的业主就专挑半夜巡视检查。
更让冯昕难受的是，邻里间的氛围变得奇怪。他有一次替物业公司说了几句话，还被其他业主辱骂。“很心累，这样弄下去估计又要换物业了。”冯昕说。
多位物业公司人士、专家对《财经》表示，业主在更换物业时存在一种矛盾心理——选聘物业时业主往往会先看价格，但物业入驻后业主又希望得到更好的服务、更及时的响应。
物业公司则深谙其道，通常在续聘前或进驻初期极力表现以换取信任，时间一长却有可能原形毕露——这与面试、入职等不同阶段的职场表现的确很相似。
杨熙认为，当一个小区撤离后，如果没有新的治理机制和价格机制，就很可能陷入低价接盘、服务下降、业主不满、收费更难、再次撤离的循环，滑向勉强维持的托底状态。
河南伟兴物业在金秋乐园小区就遇到这种情况。在这家物业进驻之前，该小区频繁更换物业，一度出现弃管。而今年3月伟兴物业接场后，因在基础物业服务外提供了接送和辅导孩子，为老人测量血压、血糖，宣讲健康常识等免费服务，一度被称为“神仙物业”。但这未能改变物业费收缴率不足10%的情况。
2026年6月，河南伟兴物业发布了金秋乐园的物业撤离通知书，称项目长期大额亏损，最终于月底退场。
如何跳出恶性循环
杨熙认为，提高物业费收缴率的方法只有两个，一是提高服务品质，二是为业主提供情绪价值。毋庸置疑，前者是基础。
孙捷所在的物业在2026年1月接场了一个刚交房三年的改善型小区，截至6月初，该小区的物业费缴费率已经由不足50%提升至70%。
他总结，关键是形成收集诉求、解决诉求、回访意见的闭环。小区的前期物业是开发商的子公司，非常强势，丝毫不采纳业主的意见，导致小区的投诉量在赣州市“一骑绝尘”。
例如，此前同一个楼栋的电梯一直没有实现联动控制，按一次按钮只响应一台，极易出现“人等梯”或电梯同时空跑的情况，高峰期高层居民至少要等半小时。
“其实这只是花十天、2万块钱就能解决的事。”孙捷说。
新物业进场后，立即带着专业的电梯维保公司现场勘察、给业主讲解电梯的工作原理、在群里通报维修进度，全程由业主监督。这次电梯维修为该物业获得了一定的好口碑，让之后的各项工作进展更加顺利。
为业主提供情绪价值是更高的追求。
永威物管于2025年5月底接场了郑州绿地澜庭二三期小区，在响应业主诉求、落实物业标准的基础上，公司还在情绪价值方面下了很大功夫，包括提供了以“澜庭洗事”为主题的便民洗车服务、全民爱绿护绿的“充植行动”、开展小区进驻一周年的“周年庆”活动等。
此外，该公司积极在小区内推动共治共建，园区各类更新改造方案经业主群、月度共创会等各种形式征求业主意见后，再由物业落地打造。
2026年被永威物管定义为“情绪价值年”。在河南的其他在管项目，还推行了宠爱计划、萌芽陪伴、银发搭邻等活动，为宠物、儿童、老人提供定制化服务。
杨熙认为，不同体量的物业公司都可以根据小区特点策划定制化活动，让业主有更多参与感。比如，举办社群运营活动、篮球赛、跳蚤市场或通过党支部成立爱心义工队等。
针对收费难的老旧小区，绿城服务推行了“大物业”运营服务模式。
这是一种“街区化”的管理模式，将小区道路及公共设施等纳入统一物业管理，并把物业纳入街道基层治理体系，推动物业从单一环境管护向综合治理服务转型。
截至目前，在翠湖街道的试点中，绿城服务已为居民解决各类问题856个，小区矛盾纠纷同比减少60%，居民满意率升至90%以上。
这种模式也能很好地为物业创收。绿城服务通过设置老年食堂、托育驿站、邻里中心等民生综合服务场景，实现年增收200余万元。
此外，据《财经》了解，一些物企还在尝试酬金制。这是近几年兴起的一种物业服务模式，物业费被放置在业委会和物业公司的共管账户中，双方提前确定物业公司的利润比例，未经业委会审批同意，物业公司无法动用资金。通过控制财权，业委会能对物业公司进行更多监督。
过去十几年，房地产曾是庞大而沸腾的时代叙事。如今，潮水退去，行业进入优胜劣汰的洗牌期。
多位物业相关人士对《财经》表示，当前物业公司的大批量撤离其实是一种市场化的良性竞争。在头部企业选择撤出时，区域性物业公司和中小型物业公司的机会反而到来。
“大品牌的成本更高，业主对它的要求也更高，那些中小型物业公司能维持运转的小区它们可能待不下去。其实对大多数业主来说，质价相符就行。”前述大型头部物企高管表示。
行业的自我调整之外，政策层面也在为物业转型提供更多想象空间。
7月13日，国务院正式批复并发布《扩大消费“十五五”规划》（下称《规划》）。
《规划》提出“实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容”，并将“推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施”纳入消费基础设施建设范畴。这是物业服务首次被纳入扩大消费顶层设计。
多位专家指出，《规划》的发布意味着物企将从传统的保安保洁角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务的平台入口。未来，社区增值服务将合规化拓展，社区商业空间的运营价值也将获得重新定价。
物业与业主的拉锯仍在继续，但行业已走到必须选择的节点。一方面，物业公司靠规模换增长的时代结束，亟须建立“基础收费保本+增值服务盈利”的闭环；另一方面，政策已经为行业打开了新空间。或许，当物业算清成本账、业主放下“既要又要”的执念时，这场撤离的困局，才能真正找到出口。
（应受访者要求，文中刘敏、吴亮、骆鑫、李琴、冯昕、孙捷为化名）
216.73.216.141
